別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一 印  TEL.

鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町手樽字元手樽３４番 ②地積 　(㎡) 1,271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅等が集積し て周辺に農地が多い 住宅地域 南東3.2m町道 水道 手樽 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   160 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵下部平坦地に在来住宅が 集積し、周囲に水田が広がる 郊外の農家集落地域 街 路 基準方位　北、３． ２ｍ町道 交通 施設 手樽駅北西方 610m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家集落地域であることから、需要は地縁を有する者等に限定され、住宅用地への需要は非常 に少ない。町全体の人口減少と相まって需要減退が見込まれ、地価は微減傾向にて推移していくと考えられる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松島町及び周辺市町村の市街化調整区域に存する農家集落地域一円で、需要者の中心は地縁を有する個 人等である。農家集落で需給が乏しいため、取引の中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、１，３００㎡程度の 更地で総額１，０００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域でアパート等の収益物件の建築ができず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した 。よって、比準価格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討した結果、求めた比準価格を取 引指標として妥当と認め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [150.4] [100.0] 100 7,580  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口の減少が継続しており、住宅地需要 は減退傾向。コロナ禍によ不透明感が増して いる。 市街化調整区域の農家集落地域であり、需要 は地縁を有する者等に限定され、住宅用地へ の需要は非常に少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％