別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋　正晴 印  TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m町道 水道、下水 松島海岸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日本三景松島の観光中心地か ら南に約１㎞。東を除く三方 を丘陵に囲まれた住宅地域。 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 松島海岸駅南方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域東側を除く三方が土砂災害警戒区域に指定された丘陵に囲まれ、住宅地域の広がりが見込めない。発展要因 が特になく、需要も地縁等に限られて稀なため、地価は下落または横ばいでの推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ仙石線「松島海岸」駅・「高城町」駅及びＪＲ東北本線「松島」駅・「愛宕」駅を最寄り駅とする既 成住宅地域及び郊外の分譲住宅地域一円。需要者は松島町に地縁を有する戸建住宅地取得の個人が中心である。周囲を 丘陵が囲む地形が制約となって住宅地域の広がりに欠け、また、公共公益施設との接近性があまり良くなく利便性が劣 るため需要は弱い。需要の中心価格帯は２３０㎡程度の更地で４００万円前後、新築戸建物件の供給は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性の高い取引事例が少ない中、適格性に富む類似取引事例から試算した比準価格は昨今の不動産市場の実態を反映 して実証的である。なお、近隣地域内に社員寮は存するものの賃貸アパートはなく、賃貸借市場が成立しているとはい えないので収益還元法は適用しなかった。自用住宅地取引が中心の地域であるので比準価格を標準とし、代表標準地か らの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [164.1] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口５年間で７．５％減。住宅地取引減少 、賃料下落。コロナ禍で観光客入込数・宿泊 者数は昨年比６割超減。町は企業誘致の土地 利用計画推進へ。 地域に特に変化はない。松島観光の中心街か ら約１㎞離れて利便性が劣り、周囲を土砂災 害警戒区域の丘陵地に囲まれているため需要 の選好性が低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.1 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  -1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％