鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

亘理 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０４０ -35	亘理郡亘理町		更地	（　）	長方形	西9m町道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２１１４０４０ -48	亘理郡亘理町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、北6.2m、角地		（都）準工 (70,200)
c	２１１４０４０ -69	亘理郡亘理町		更地	（　）	長方形	西17m町道、東3.5m、二方路		（都） (70,200)
d	２１１４０４０ -111	亘理郡亘理町		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m町道、中間画地		（都）商業 (80,360)
e	２１１４０４０ -365	亘理郡亘理町		建付地	（　）	長方形	西16m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,955	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	26,432	100 [ 72.8]	36,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	36,300
b	(　 ) 25,475	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,826	100 [ 64.8]	38,312		38,300
c	(　 ) 40,816	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,653	100 [ 108.7]	37,399		37,400
d	(　 ) 37,614	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 116.2]	32,305	100 [ 85.5]	37,784		37,700
e	(　 ) 36,982	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	36,176	100 [ 99.0]	36,541		36,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,200 円／㎡]

亘理 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,001,035	2,122,081	6,878,954	6,295,160	583,794	（　0.9468） 552,736	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	11,054,720 円　　　　（　 26,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亘理 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
３階建店舗兼共同住宅	168.00	Ｓ3	504.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	418 ㎡	52.0 m x 8.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗兼共同住宅を想定。１階店舗、２～３階共同住宅で２ＤＫ、各戸面積４２㎡、各階４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.00	100.0	168.00	1,977	332,136	6.0	1,992,816
							0.0	0
2～ 2	住宅	168.00	100.0	168.00	1,318	221,424	2.0	442,848
							0.0	0
3～ 3	住宅	168.00	100.0	168.00	1,331	223,608	2.0	447,216
							0.0	0
～

～

計		504.00	100.0	504.00		777,168		2,882,880
								0

⑨年額支払賃料	777,168 円　×　12ヶ月　＝　 9,326,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,326,016 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 532,337 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,973,679 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,882,880 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 142 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,001,035 円　　　　（　 21,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０４２　　　　-38	826 ( 826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,377	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,318 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４０４２　　　　-302	997 ( 997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,303
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

亘理 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	467,000 円	93,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	475,301 円	9,506,016　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,380 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,600 円	93,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,122,081 円　（　　　　　　 5,077 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,295,160 円（　　　　　 15,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,001,035 円
②総費用	2,122,081 円
③純収益　①－②	6,878,954 円
④建物等に帰属する純収益	6,295,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	583,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	552,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,322 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,054,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
亘理 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

亘理 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　遠藤　公元

印

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	亘理郡亘理町字中町１０番				②地積　(㎡)	418 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）埋蔵文化財包蔵地 (90,400)
	6.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗を中心に、医院、住宅が混在する商業地域	南16m県道、西側道	水道、下水	亘理 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 90 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いに形成された既存の
中心的商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

亘理駅南西方

1.1km

法令

規制

（都）商業
(80,400)
埋蔵文化財包蔵地

⑤地域要因の将
　来予測

令和２年１月の役場庁舎移転の影響で、今後は県道「塩釜亘理線」沿いにある当該地域の繁華性が高まり、土地
需要も持ち直していくものと思料される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、亘理町及び周辺市町の幹線道路沿いを中心とした商業地域一円。需要者の中心は、地縁的選好性を有す
る個人及び法人である。令和２年１月の役場庁舎移転の影響等で、県道「塩釜亘理線」沿いにある当該地域の土地需要
にも、持ち直しの兆しが見られる。地域内の画地規模に大小があり、また複合不動産の取引も少なく、土地及び複合不
動産のいずれについても、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は県道沿いの既存商業地域で、自用の店舗・事務所等が大半を占めている。テナント向けの収益物件が少
なく、賃貸市場は不活発であり、賃料水準も不安定で、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は、代替競
争関係が認められる信頼性の高い取引事例から広域的に検討して求められたもので、市場の実勢を反映している。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大河原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[107.2]

[ 99.9]
100

36,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により景気が厳しい状況にあるが、
亘理町では、中心部の幹線道路または準幹線
道路沿い商業地域に大型商業施設等の集積が
進んでいる。

令和２年１月の役場庁舎移転の影響等で、当
該地域の土地需要に持ち直しの兆しが見られ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

亘理 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０４０ -69	亘理郡亘理町		更地	（　）	長方形	西17m町道、東3.5m、二方路		（都） (70,200)
b	２１１４０４０ -35	亘理郡亘理町		更地	（　）	長方形	西9m町道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	２１１４０４０ -48	亘理郡亘理町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m県道、北6.2m、角地		（都）準工 (70,200)
d	２１１４０４０ -50	亘理郡亘理町		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m町道、北4m、角地		（都）準工 (60,200)
e	２１１４０４０ -365	亘理郡亘理町		建付地	（　）	長方形	西16m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,816	100 [ 109.1]	37,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 15,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	26,592	100 [ 69.5]	38,262		38,200
c	(　 ) 25,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,975	100 [ 66.5]	37,556		37,500
d	(　 ) 29,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,580	100 [ 77.1]	37,069		37,000
e	(　 ) 36,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	36,616	100 [ 99.9]	36,653		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,700 円／㎡]

亘理 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,219,750	2,103,828	7,115,922	6,652,800	463,122	（　0.9481） 439,086	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,781,720 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

亘理 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	168.00	Ｓ3	504.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業埋蔵文化財包蔵地	90 ％	400 ％	400 ％	418 ㎡	52.0 m x 8.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～３階：共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４２㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.00	100.0	168.00	1,947	327,096	4.0	1,308,384
							0.0	0
2～ 2	住宅	168.00	100.0	168.00	1,343	225,624	2.0	451,248
							0.0	0
3～ 3	住宅	168.00	100.0	168.00	1,370	230,160	2.0	460,320
							0.0	0
～

～

計		504.00	100.0	504.00		782,880		2,219,952
								0

⑨年額支払賃料	782,880 円　×　12ヶ月　＝　 9,394,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,394,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 484,128 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,198,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,219,952 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 228 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,219,750 円　　　　（　 22,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０４２　　　　-37	767 ( 750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,345 円/㎡　月額支払賃料（　 1,343 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４０４２　　　　-38	826 ( 826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 69.0]	100 [100.0]	1,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

亘理 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	567,000 円	94,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	484,128 円	9,682,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 907,200 円	94,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,150 円	94,500,000　×　　　　 0.07 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,250 円	94,500,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,103,828 円　（　　　　　　 5,033 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,500,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,652,800 円（　　　　　 15,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,219,750 円
②総費用	2,103,828 円
③純収益　①－②	7,115,922 円
④建物等に帰属する純収益	6,652,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,781,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）