別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 柴田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柴田 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡柴田町船岡新栄２丁目１２番１１ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 がみられる住宅地域 西6m町道 水道、下水 船岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理事業により形成され た船岡地区中心市街地東部の 新興住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 船岡駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 町内でも住宅需要が旺盛な地区の一つで、残存農地の宅地化が進展し、また、中堅小売店の新規進出等もあって 熟成度を高めている。コロナ禍でも堅調な住宅需要は続き、地価は今後も暫く上昇基調を維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柴田町及び大河原町のうち、品等に優れ、価格帯が比較的高位となる住宅地域一帯。近隣地域付近は旧来 の地主が宅地開発素地を供出しないため、空地・介在農地が残存するが、新築戸建住宅の多い街並みが選好され、圏域 内の中堅所得者層からの引き合いは強い。コロナ禍でも安定した需要が維持され、ペースは鈍化しつつも地価の上昇基 調が維持されている。標準的規模の更地で１千万円強、新築建売住宅は２千～２千５百万円前後の相場が形成される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺には、低層アパート・小規模貸家等も散見されるが、建築費高騰の影響もあり、不動産価格に見 合う賃料を長期的に見込むことは困難であるため、収益還元法の適用は見送ることとした。他方、圏域内の取引は自用 目的が中心で、これら取引事例に基づく比準価格は、不動産市場の実態を的確に反映し、高い説得力が認められる。よ って、典型的需要者の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による所得減又は将来不安の高まり を受け、住宅需要者の購買意欲は減退してお り、取引数の減少が地価上昇を抑制する要因 になりつつある。 令和元年東日本台風で浸水被害が発生せず、 安全性が確認されたため、住宅需要に安定感 が増しており、コロナ禍であっても引き合い は堅調と予測。 地価上昇継続により８５坪の画地は総額的に 割高感が生じつつあるが、需要を減退させる までには至らず、今後も選好性に大きな変化 は無い見込み。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％