別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 蔵王 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蔵王 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉 印  TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈田郡蔵王町大字円田字東浦３番１ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等も介在する住宅地 域 北12m県道 水道、下水 東白石 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に隣接し、町役場等が 存する蔵王町中心部に比較的 近い県道沿いの既存住宅地域 街 路 基準方位北、１２ｍ 県道 交通 施設 東白石駅北方 7.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蔵王町役場に比較的近接する既存住宅地域であり、集約的なまちづくりが進められるなか、今後も概ね現状を維 持して行くものと思われる。町内人口は減少傾向が続いており、地価は弱い下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は蔵王町及び県南周辺市町の既存住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元の個人・事業者等。 町中心部に近接しており、生活利便性は概ね良好。町内の人口減少・少子高齢化は強まっているが、近年当地域では比 較的緩やかである。但し、地域経済は低迷しており、不動産需要は脆弱、地価は弱い下落基調が続いている。取引件数 は少なく、敷地規模・位置関係等により価格は様々で、需要の中心となる価格帯の把握については困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心の既存住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟で合理的な賃貸経営 が困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心であるが、近隣地域及びその周辺では取引自体 が少ないことから、隣接市町を含め広域的に収集した取引事例の中からより信頼性の高い事例を選択し、市場の実態を 反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蔵王 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 74.0] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 蔵王町の人口減少率・高齢化率は県平均を大 きく上回る。町内別荘地で取引が散見される が、地域経済の低迷と相俟って地元需要は脆 弱な状態にある。 町役場やスーパー、銀行等が集まる町中心部 に近い県道沿いの住宅地域ではあるが、地域 経済の低迷や人口減で需要は限定的。地価は 下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％