別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東松島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸 印  TEL.

鑑定評価額 5,270,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市小松字庚申３番２ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 市道沿いに農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北7m市道 水道、下水 矢本 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの農家集落地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 矢本駅北東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの旧来からの農家集落地域である。被災者の移転需要も殆ど影響はなかった。少子高齢化や就農人口の 減少等の影響で、宅地需要は弱く今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧矢本町を中心とする東松島市内の農家集落地域一円の既存集落である。需要者は主に農業従事者で、そ の中でも当地域に地縁血縁を有する者が中心である。他地区からの流入はほとんど認められない。少子高齢化、農業従 事者の減少等により、引き続き需給は弱く不動産取引は少ない状態が続いており、需要の中心となる価格帯は見出しに くい状況であるが、５００㎡で７００万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする既存集落にあり、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されて いないことから収益還元法の適用は断念した。土地取得は自己使用目的の取引が中心であると考えられることから、実 際の市場において形成された取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 災害公営住宅事業の進捗により住宅地域は成 熟性を増しているものの、地域の利便性によ り需要者の選好性は二極化の傾向にある。 地域における農業従事者は減少傾向にあり、 人口も減少傾向にあることから、農家集落地 域の宅地需要は低迷している状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％