別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 栗原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -7 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　平尾　光拡 印  TEL.

鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 4,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市金成沢辺新八幡山３番 ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南西9m市道 水道、下水 くりこま高原 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 三迫川に近く、農地の中に、 農家住宅や一般住宅等が散在 する旧来からの集落地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 くりこま高原駅北方 6.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が広がる中に農家住宅等が点在する地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持する と予測する。不動産需要は低迷しており、地価は下落基調である。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗原市の住宅地域一円で、特に金成地区及びその周辺の築館・若柳・栗駒地区等との代替競争関係が強い 。需要者の中心は自己居住用不動産を取得しようとする地縁的選好性を有する農業従事者等である。人口減少、高齢化 、農業後継者不足のなか、農業従事者の新規参入や圏域外からの流入は少なく、需要は低迷している。取引は稀で、位 置、形状等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用不動産としての需要が中心で、主たる需要者は、類似不動産の取引市場の状況、取引価格等の市場性を重視 して購入の意思決定を行う傾向が強く、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めた比準価格は、実証的で 規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [183.9] [100.0] 100 4,910  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栗原市の人口は減少傾向にあり、世帯数は横 ばいから微増傾向にあるが、高齢化が進んで いる。築館地区の一部等を除いて需要は弱含 みである。 市街地から離れ、住宅が点在する集落である 。地域要因に格別の変動はない。需要は低調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％