別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 登米 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子 印  TEL.

鑑定評価額 1,430,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市石越町南郷字舘前１８番２４ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い駅裏の住宅地域 西5.1m市道 水道、下水 石越 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 倉庫や作業場等も近くに見ら れる住宅地域 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 石越駅南東方 500m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅に近い旧来からの住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。過疎高齢化、人口流出等に より住宅需要は乏しく、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登米市内の戸建住宅および農家集落地域が存する圏域と判定した。需要者は旧石越町在住者及びその地縁 者に概ね限定される。新型コロナの影響はほとんどなく、過疎高齢化及び人口流出等により、住宅需要の乏しい状況が 続いており、地価は下落の一途を辿っている。市場の中心価格帯は更地で２００万円程度となっている。なお、周辺で は建売住宅等はほとんど見られず、新築・中古物件の価格帯把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、戸建住宅等が混在する集落地域で、アパート等の賃貸用不動産は認められず、賃貸市場が成立していないた め収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象不動産と居住環境の類似する事例を中心に代替性のある取引 事例をもとに修補正を施して求めたもので信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、同一需給圏の需給動向及び代 表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [143.4] [100.0] 100 9,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 迫町佐沼、中田町の一部を除いて、過疎化の 進む外縁部の需要は低下。中心部の需要はあ る程度維持されるが、新型コロナの影響で取 引が長期化傾向。 最寄り駅徒歩圏ではあるが、旧来からの集落 地域で過疎化が進行している。特段の変動要 因はなく、全般的な需要減を反映し、地価は 下落傾向にある。 道路方位による効用の増減はなく、特段の変 動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％