別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 登米 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子 印  TEL.

鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市中田町石森字古舘２５番３ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 に農地も見られる地 域 北4.7m市道 水道、下水 石越 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅、農地が混在する住 宅地域で、加賀野住宅団地に 隣接。 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 石越駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、農地が混在する住宅地域で、住環境に変化はない。人気の高い加賀野団地に隣接し需給は安定してい るが、新型コロナの影響により同団地の取引が弱含みであることから、同様に地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登米市中田町内の住宅地域一円。需要者は中田町内に地縁を有する者がほとんどであったが、登米市中心 市街地に近く、加賀野住宅団地にも隣接していることから、町外からの流入も一部に認められる。人気のある加賀野地 区の取引が新型コロナで停滞気味であることから、その影響を受け地価の下落傾向。価格水準については、取引件数が 少なく需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。登米市中田町地 区で取引が行われる場合は自己使用目的が支配的で、市場を反映した取引価格の水準で価格決定されることが一般的で ある。よって現今の市場性を十分に反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [139.1] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 迫町佐沼、中田町の一部を除いて、過疎化の 進む外縁部の需要は低下。中心部の需要はあ る程度維持されるが、新型コロナの影響で取 引が長期化傾向。 新型コロナの影響で人気のある加賀野地区の 取引は停滞気味。その影響を受け、加賀野地 区に隣接する当該地域も地価下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％