別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岩沼 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 9-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行 印  TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市早股字前川１番１２ ②地積 　(㎡) 5,102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 災害危険区域 1:2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ臨海の工業地域 北9m市道 水道、下水 岩沼 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５２年に造成、津波被害 を受け、災害危険区域に指定 されている沿岸部の工業団地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 岩沼駅東方 6.0km 法令 規制 工業 (60,200) 災害危険区域 ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部にある工業団地で、周辺の街路整備が進み、市内中心部や空港方面へのアクセスが向上、物流施設用地の 需要増の波及効果から、コロナ禍で先行きに不安感はあるが、地価は暫くは、上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩沼市及び周辺市町を含む県南部の工業地域。需要者の中心は地元事業者のほか全国展開を行う企業等 である。沿岸部に近い災害危険区域内の工業地域で、未だ震災前の状況までではないが、復興事業の推進、周辺街路の 整備、空港周辺の工業団地の拡大等の影響から新たに産廃処理・リサイクル等を行う企業の進出や既存事業者による用 地拡張も認められる。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 沿岸部で災害危険区域内にあり、特に地価水準が低く、自用の工場が中心で、賃貸物件による企業経営は少ない工業地 域となっている。賃貸用の工場等の収益物件は殆ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価 格は試算しなかった。よって、自用目的での取引が中心の地域と考えられるため、広域的に収集した信頼性が高い類似 の複数の取引事例から比較検討して求められた比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染拡大で生産活動が 縮小している企業がある一方、岩沼市では、 臨空工業地域をはじめ、物流施設用地の需要 が高まっている。 津波被害を受けた災害危険区域内にある工業 地域であるが、沿岸部を走る嵩上道路の整備 、既存工場の拡張、新企業進出も見られ、需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％