鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩沼 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０２０ -63	岩沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m市道、中間画地		商業 (80,288)
b	２１１４０２０ -64	岩沼市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２１１４０００ -18	岩沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.8m市道、南4.6m、角地		１住居 (60,192)
d	２１１４０２０ -73	岩沼市		貸家建付地	（　）	不整形	南16m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	２１１４０３０ -23	岩沼市		更地	（　）	台形	東12m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	57,621	100 [ 108.3]	53,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 53,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	52,486	100 [ 102.8]	51,056		51,100
c	(　 ) 55,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	53,611	100 [ 108.7]	49,320		49,300
d	(　 ) 61,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.7]	72,939	100 [ 142.1]	51,329		51,300
e	(　 ) 50,938	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	64,055	100 [ 125.0]	51,244		51,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,200 円／㎡]

岩沼 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,619,201	5,371,023	17,248,178	16,305,600	942,578	（　0.9504） 895,826	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,060,128 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩沼 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	414.05	Ｓ3	1,314.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	824 ㎡	15.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロア貸し）、共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積５１㎡、計１６戸）

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

低層の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	494.00	85.0	419.90	1,952	819,645	6.0	4,917,870
							0.0	0
2～ 2	住宅	410.00	100.0	410.00	1,394	571,540	2.0	1,143,080
							0.0	0
3～ 3	住宅	410.00	100.0	410.00	1,422	583,020	2.0	1,166,040
							0.0	0
～

～

計		1,314.00	94.4	1,239.90		1,974,205		7,226,990
								0

⑨年額支払賃料	1,974,205 円　×　12ヶ月　＝　 23,690,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,239.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,690,460 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,439,428 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,551,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,226,990 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 235 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,619,201 円　　　　（　 27,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０１２　　　　-8	1,581 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [118.0]	1,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,396 円/㎡　月額支払賃料（　 1,394 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４０２２　　　　-11	1,478 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	1,395
c	２１１４０２２　　　　-12	1,370 ( 1,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	1,420

岩沼 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,185,000 円	237,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,199,523 円	23,990,460　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,417,400 円	237,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	237,000 円	237,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,371,023 円　（　　　　　　 6,518 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	237,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,314.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,305,600 円（　　　　　 19,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,619,201 円
②総費用	5,371,023 円
③純収益　①－②	17,248,178 円
④建物等に帰属する純収益	16,305,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	942,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	895,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,060,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岩沼 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩沼 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　猿渡　俊

印

TEL.

鑑定評価額

41,200,000 円

１㎡当たりの価格

50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩沼市中央１丁目１６番｢中央１－２－１０｣				②地積　(㎡)	824 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	店舗Ｓ2	銀行、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	東16m市道	水道、下水	岩沼 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 820 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧奥州街道沿いに形成された
旧来の中心商業地域で、店舗
・併用住宅等が混在する

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

岩沼駅南東方

920m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来から続く既存店舗中心の商業地域で、店舗売上の減少等、コロナ禍による影響が一部でみられる。ただし、
一部で住宅地としての需要が認められることから、今後、地価は底堅く推移するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩沼市を中心とした宮城県南部の商業地域一円。需要者は岩沼市を中心とした宮城県南部の中小事業者や
個人と考えられる。間口の狭い土地の小売店舗等が多く見られる既存商業地域で、郊外型の大型店舗との競合が厳しさ
を増し、コロナ禍の影響もあって商況は厳しい状況である。ただし、一部で住宅地としての需要が認められることから
、地価は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は８００㎡程度の土地で４，１００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場分析等に基づき、店舗兼共同住宅を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されてお
らず、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である中小事業者等が不動産取引市場の実態を重
視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格を関連づけ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による影響で業種、業態によっては
事業経営が厳しく地価も不透明である。ただ
し駅近や国道４号バイパス沿いの一部等では
依然需要が高い。

旧来から続く既存店舗中心の商業地域で狭小
間口の土地が連担し開発等が難しい。一方、
住宅地としての需要も一部で認められ地価は
微増傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩沼 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０２０ -63	岩沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m市道、中間画地		商業 (80,288)
b	２１１４０８０ -333	岩沼市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、南東6m、二方路		１住居 (60,200)
c	２１１４１００ -373	岩沼市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２１１４０１０ -24	名取市		建付地	（　）	長方形	東24.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	57,621	100 [ 113.3]	50,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 51,648	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	51,501	100 [ 101.1]	50,941		50,900
c	(　 ) 36,212	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,647	100 [ 72.4]	50,617		50,600
d	(　 ) 36,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,919	100 [ 72.2]	51,134		51,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,900 円／㎡]

岩沼 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,383,365	5,247,048	17,136,317	15,824,000	1,312,317	（　0.9504） 1,247,226	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,536,723 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩沼 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	414.05	Ｓ3	1,314.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	824 ㎡	15.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住宅を想定。住宅は家族向２ＤＫ（平均専有面積約５１㎡）で計１６戸。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

１階フロア貸、２・３階は外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	494.00	85.0	419.90	1,930	810,407	6.0	4,862,442
							0.0	0
2～ 2	住宅	410.00	100.0	410.00	1,398	573,180	2.0	1,146,360
							0.0	0
3～ 3	住宅	410.00	100.0	410.00	1,426	584,660	2.0	1,169,320
							0.0	0
～

～

計		1,314.00	94.4	1,239.90		1,968,247		7,178,122
								0

⑨年額支払賃料	1,968,247 円　×　12ヶ月　＝　 23,618,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,239.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,618,964 円　　×　　 6.7 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.7 ％　＝　　 1,602,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,316,393 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,178,122 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,383,365 円　　　　（　 27,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４１０２　　　　-32	1,568 ( 1,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４１０２　　　　-34	1,429 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,429
c	２１１４１０２　　　　-35	1,315 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,264

岩沼 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,150,000 円	230,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,195,948 円	23,918,964　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,346,000 円	230,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,247,048 円　（　　　　　　 6,368 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	230,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,314.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,824,000 円（　　　　　 19,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,383,365 円
②総費用	5,247,048 円
③純収益　①－②	17,136,317 円
④建物等に帰属する純収益	15,824,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,312,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,247,226 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,514 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,536,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）