別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岩沼 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 -8 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公元 印  TEL.

鑑定評価額 3,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市押分字西土手８７番５ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が散在する住宅地 域 東9m市道 水道 岩沼 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   430 ｍ、西   380 ｍ、南   500 ｍ、北   560 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅、一般住宅のほか、 事業所、工場等も見られる住 宅地域 街 路 基準方位北、　９ｍ 市道 交通 施設 岩沼駅東方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持して行くものと思われる。市街化調整区域内であることから 需要は限定的で、地価は横ばい傾向で推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩沼市及び周辺市町の農家集落地域等。需要者の中心は地縁的選好性を有する岩沼市内の個人及び事業 者等。当該地域は市街化区域に比較的近距離で、周辺地域で戸建住宅の集積が進んでいるほか、「玉浦西地区」等に大 型商業施設が進出しており、生活利便性が向上している。なお、市街化調整区域内にあるため不動産取引は少なく、土 地及び複合不動産のいずれについても、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず、合理的な賃貸市 場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では、当該近隣地域が市街化調整区域内に存す るため、地域内の不動産取引が不活発であること等の分析を慎重に行い、さらに同一需給圏内の需給動向等にも留意し 、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況の下、岩沼市では農業の衰退 傾向を反映し、市街化調整区域内の農家住宅 地等の需要は低調に推移している。 市街地等への接近性が比較的良好な農家集落 地域であるが、市街化調整区域内に存し、需 要は限定的となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％