別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岩沼 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 -6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公元 印  TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市たけくま２丁目１４番４ ｢たけくま２－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 岩沼 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   210 ｍ、南    40 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業によって形 成された良好な居住環境を有 する住宅地域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 岩沼駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後も良好な居住環境を維持するものと予測する。生活利便性も良好な当 該地域では、今後も比較的堅調な需要が見込まれ、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市内の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者である。当該地域は土地区画整理事業による住宅地域 で、区画整然とした街区に低層の戸建住宅が連坦し、居住環境が良好である。また、大型商業施設等に近距離である等 、生活利便性も良好である。従って、地域的選好性が高く、比較的堅調な需要が続いている。需要の中心価格帯は、土 地は２３０㎡程度で１８５０万円前後、新築戸建物件については、近年、供給が少なく、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は低層の戸建住宅が中心であり、取引の中心も自己使用の戸建住宅の建設を目的とするものとなっている 。収益性より居住の快適性を優先する住宅地域であり、合理的な賃貸市場が形成されておらず、効率的な不動産賃貸経 営が困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、多数収集した信 頼性の高い取引事例より求めた実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [ 63.3] [101.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気が厳しい状況にあるが、 岩沼市では生活利便性の良好な地域を中心と して、住宅地需要は比較的堅調に推移してい る。 居住環境良好で、かつ大型商業施設等に近距 離である等、利便性も良いことから、需要は 比較的堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％