鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

角田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０１０ -37	角田市		更地	（　）	台形	南東10.5m国道、北4m、角地		（都）１住居 (60,200)
b	２１１４０３０ -27	角田市		底地	（　）	ほぼ台形	北西13m国道、南6m、東4m、三方路		１住居 (70,200)
c	２１１４０１０ -9	角田市		更地	（　）	長方形	東18m市道、北10m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	２１１４１００ -378	角田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	２１１４１００ -337	角田市		底地	（　）	ほぼ正方形	西10m国道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 56.7]	20,610	100 [ 76.8]	26,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,800
b	(　 28,475) 28,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	28,221	100 [ 100.7]	28,025		28,000
c	(　 ) 24,195	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,264	100 [ 86.4]	26,926		26,900
d	(　 ) 22,168	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,168	100 [ 82.0]	27,034		27,000
e	(　 16,630) 16,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,630	100 [ 64.3]	25,863		25,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,000 円／㎡]

角田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,233,759	1,015,612	3,218,147	3,094,000	124,147	（　0.9468） 117,542	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,350,840 円　　　　（　 8,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

角田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	9.4 m x 29.4 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸し、住宅：平均専有面積約４０㎡の２ＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,748	209,760	2.0	419,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,398	167,760	2.0	335,520
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		377,520		755,040
								0

⑨年額支払賃料	377,520 円　×　12ヶ月　＝　 4,530,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,530,240 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,526 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,226,714 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	755,040 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,233,759 円　　　　（　 16,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０１２　　　　-5	1,016 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	1,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４０１２　　　　-4	1,350 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

角田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	255,000 円	42,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	226,512 円	4,530,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 433,500 円	42,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,015,612 円　（　　　　　　 3,847 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,500,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,094,000 円（　　　　　 11,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,233,759 円
②総費用	1,015,612 円
③純収益　①－②	3,218,147 円
④建物等に帰属する純収益	3,094,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	124,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	117,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,350,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
角田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

角田 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　信行

印

TEL.

鑑定評価額

6,710,000 円

１㎡当たりの価格

25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	角田市角田字町２２９番３				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	低層の大規模小売店舗も見られる既成商業地域	北東10m市道	水道、下水	角田 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内中心部の幹線市道沿いに
ある既存商業地域で、近年、
大型スーパーが進出している

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

角田駅南東方

1.4km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の幹線市道沿いに形成された既存の商業地域で、近年、近傍に大型スーパーが進出、衰退化の拡大に
一定の歯止めが認められるが、長期的には住宅地化が進行、地価は今後暫くは下落基調が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,080 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は角田市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域の圏域。需要者の中心は従来から同一需給圏内に地縁関
係を持つ個人事業者及び法人等である。閉鎖店舗も多く商況低迷による供給圧力が強い一方で、近年、集客力のある大
型スーパーが近くに進出、顧客流出に歯止めがかかり、商況は一定水準を維持しつつある。但し、コロナ禍の影響もあ
り取引は低調である。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市内中心部に形成された旧来からの商業地域で、賃貸用の店舗等も見受けられる。しかし、不動産投資に見合う合理的
な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。需要者の多くは、土地の収益性を顧慮しながらも、圏
域内の競合地域の地価水準を比較考慮して意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実態をより反映している
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大河原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.9]

[100.0]
100

25,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

角田市中心部の商業地は、郊外ＳＣ等への顧
客流出に加え、コロナ禍による地域経済の停
滞が懸念され、不動産取引にも影響、需要の
脆弱さが窺える。

市中心部の既存商店街の商況は低迷し、需要
は減退傾向が継続していたが、付近に集客力
のある大型スーパーが開店し、若干、変化の
兆しが見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

角田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４１００ -378	角田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２１１４０１０ -14	角田市		更地	（　）	長方形	南6.2m市道、東6.3m、角地		（都）商業 (80,372)
c	２１１４０３０ -27	角田市		底地	（　）	ほぼ台形	北西13m国道、南6m、東4m、三方路		１住居 (70,200)
d	２１１４１００ -337	角田市		底地	（　）	ほぼ正方形	西10m国道、中間画地		（都） (70,200)
e	２１１４０４０ -67	柴田郡大河原町		建付地	（　）	長方形	北西10.6m町道、中間画地		（都）商業 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,168	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,168	100 [ 87.4]	25,364	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,400
b	(　 ) 21,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	20,346	100 [ 80.4]	25,306		25,300
c	(　 ) 28,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	28,221	100 [ 97.8]	28,856		28,900
d	(　 16,630) 16,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,630	100 [ 66.1]	25,159		25,200
e	(　 ) 35,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,011	100 [ 137.0]	25,555		25,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,400 円／㎡]

角田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,236,450	1,015,856	3,220,594	3,094,000	126,594	（　0.9468） 119,859	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,397,180 円　　　　（　 9,080 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

角田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	9.4 m x 29.4 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロア貸し）、共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４０㎡、３戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,749	209,880	2.0	419,760
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,399	167,880	2.0	335,760
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		377,760		755,520
								0

⑨年額支払賃料	377,760 円　×　12ヶ月　＝　 4,533,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,533,120 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,229,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	755,520 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,236,450 円　　　　（　 16,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０３２　　　　-26	1,380 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	1,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４０３２　　　　-27	1,599 ( 1,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [117.0]	1,467
c	２１１４０６２　　　　-9	1,256 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,349

角田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	255,000 円	42,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	226,656 円	4,533,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 433,500 円	42,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,015,856 円　（　　　　　　 3,848 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,500,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,094,000 円（　　　　　 11,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,236,450 円
②総費用	1,015,856 円
③純収益　①－②	3,220,594 円
④建物等に帰属する純収益	3,094,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	126,594 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	119,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,397,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,080 円／㎡）