鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名取 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０１０ -24	名取市		建付地	（　）	長方形	東24.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１１４０００ -329	名取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東24m国道、北4m、角地		準工 (60,200)
c	２１１４０８０ -327	名取市		建付地	（　）	台形	南東24m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２１１４１００ -373	岩沼市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,919	100 [ 103.0]	35,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,800
b	(　 ) 29,279	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	29,743	100 [ 82.5]	36,052		36,100
c	(　 ) 30,411	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,601	100 [ 91.2]	35,747		35,700
d	(　 ) 36,212	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,647	100 [ 101.2]	36,212		36,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

名取 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,066,905	3,282,408	10,784,497	8,671,500	2,112,997	（　0.9741） 2,058,270	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	43,792,979 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,417 ㎡	52.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの沿道型の店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟賃貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,754	1,227,800	6.0	7,366,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,227,800		7,366,800
								0

⑨年額支払賃料	1,227,800 円　×　12ヶ月　＝　 14,733,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,733,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 736,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,996,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,366,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,066,905 円　　　　（　 5,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０８２　　　　-301	1,620 ( 1,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,763 円/㎡　月額支払賃料（　 1,754 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１４０８２　　　　-302	2,151 ( 2,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,793
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名取 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	442,008 円	14,733,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 724,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,254,600 円	123,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,282,408 円　（　　　　　　 1,358 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,671,500 円（　　　　　 3,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,066,905 円
②総費用	3,282,408 円
③純収益　①－②	10,784,497 円
④建物等に帰属する純収益	8,671,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,112,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,058,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,792,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名取 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 5-4

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　紀彦

印

TEL.

鑑定評価額

87,000,000 円

１㎡当たりの価格

36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市植松字宮島４１番１				②地積　(㎡)	2,417 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	事務所Ｓ3	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東25m国道	水道、下水	館腰 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 45 ｍ、南 250 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

沿道サービス施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 53.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

名取市郊外の国道４号バイパ
ス沿いに店舗・事業所等が混
在する路線商業地域。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

館腰駅北東方

300m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道４号バイパス沿いでも市街地縁辺に位置し、中小規模の事業所・資材置場等の混在度合いが高いため、商業
繁華性は劣る。コロナ禍で進出企業の慎重姿勢は強まり、地価は現状の横這いから下落に転じる可能性もある。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名取市を中心とする仙台都市圏南部の幹線道路沿いに形成された商業・業務地区一帯。幹線道路沿いの
中では地価水準に割安感が認められる地域となり、郊外型店舗を経営する企業以外に、事業拠点設立を目的とした一般
事業会社等も需要者層の一翼を形成する。商業地・事業用地としてみた場合に、立地条件の点で特段の優位性は乏しい
ことも有り、コロナ禍では需給は弱含みに転じつつある。更地では総額５千～１億円前後の相場が形成されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

圏域内では建設協力金方式を除き賃貸物件の数は少なく、収益性を基準とした市場は形成されていない。他方、圏域内
の路線商業地域等に進出を検討する企業は、自用目的が主体で、競合地域間の地価水準を相互に比べ、投資採算性を吟
味して物件取得の可否等を決定することが一般的である。よって、繁華性・用途多様性等を基準に補修正・要因比較を
施し試算を行った比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による景況悪化又は将来不安の高ま
りを受け、進出企業の投資意欲は減退してお
り、取引数の減少が地価上昇を抑制する要因
になりつつある。

商業・業務何れの用途から見ても、名取及び
岩沼市の発展軸から外れ、特段の優位性は認
められないため、今後、地価は下落に転じる
可能性がある。

一定の駐車場スペースを備えた事業所敷地と
して標準的な画地規模を有しており、今後も
不動産需要は安定的に推移すると予測される
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０６０ -45	名取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１１４０１０ -24	名取市		建付地	（　）	長方形	東24.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２１１４０００ -329	名取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東24m国道、北4m、角地		準工 (60,200)
d	２１１４１００ -373	岩沼市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	２１１４０２０ -73	岩沼市		貸家建付地	（　）	不整形	南16m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,143	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,143	100 [ 147.2]	36,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,100
b	(　 ) 36,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,919	100 [ 102.5]	36,019		36,000
c	(　 ) 29,279	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	29,743	100 [ 82.6]	36,008		36,000
d	(　 ) 36,212	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,647	100 [ 102.5]	35,753		35,800
e	(　 ) 61,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.7]	72,939	100 [ 187.1]	38,984		39,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +0.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +90.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

名取 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,328,128	3,286,925	10,041,203	7,469,300	2,571,903	（　0.9731） 2,502,719	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	53,249,340 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	662.48	Ｓ1	662.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	2,417 ㎡	52.0 m x 44.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型の貸店舗となり、賃貸形式は一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地積及び形状を考慮し想定した建物より査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	662.48	100.0	662.48	1,788	1,184,514	6.0	7,107,084
							0.0	0
～

～

～

～

計		662.48	100.0	662.48		1,184,514		7,107,084
								0

⑨年額支払賃料	1,184,514 円　×　12ヶ月　＝　 14,214,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 662.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,214,168 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 952,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,261,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,107,084 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,328,128 円　　　　（　 5,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０６２　　　　-33	1,484 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,797 円/㎡　月額支払賃料（　 1,788 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１４０６２　　　　-44	1,640 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 94.0]	100 [ 84.0]	100 [112.0]	1,800
c	２１１４０６２　　　　-45	2,823 ( 2,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [150.0]	100 [120.0]	1,791

名取 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,425 円	14,214,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 724,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,344,700 円	113,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,286,925 円　（　　　　　　 1,360 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 662.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,469,300 円（　　　　　 3,090 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,328,128 円
②総費用	3,286,925 円
③純収益　①－②	10,041,203 円
④建物等に帰属する純収益	7,469,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,571,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,502,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,249,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）