別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名取 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -5 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公元 印  TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市杜せきのした５丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 杜せきのした 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により開発 された「杜せきのした駅」に 近距離の住宅地域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 杜せきのした駅南東方 440m 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後とも良好な居住環境を維持するものと予測する。生活利便性も良好で 、今後も需要は比較的堅調に推移し、地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名取市及び仙台市南部における住宅地域一円。需要者の中心は名取市内の居住者及び仙台市への通勤者等 。仙台空港鉄道杜せきのした駅を中心に沿線沿いに開発された住宅地域で、交通利便性及び居住環境が良好な区画整然 とした街区に低層戸建住宅の集積が進んでおり、需要は比較的堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地 は２２０㎡程度で２３００万円前後、新築戸建物件は供給が少なく、把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は低層の戸建住宅が中心であり、取引の中心も自己使用の戸建住宅の建設を目的とするものとなっている 。収益性より居住の快適性を優先する住宅地域であり、合理的な賃貸市場が形成されておらず、効率的な不動産賃貸経 営が困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、多数収集した信頼 性の高い取引事例より求めた実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 79.6] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気が厳しい状況にあるが、 名取市では生活利便性の良好な地域を中心と して、住宅地需要は比較的堅調に推移してい る。 大型商業施設、最寄駅に近接し、かつ居住環 境も良好な住宅地域であり、需要は比較的堅 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％