別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 白石 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白石 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理 印  TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白石市上久保３番４８ ｢上久保７－２｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ住宅地 域 東7.5m市道 水道、下水 白石 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ８０年代後半に民間業者によ り、開発造成が行われた中規 模程度の住宅団地。 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 白石駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 白石市は毎年人口が減少しており、世帯数は微増であることから、全体的に住宅地需要が低く、地価は弱含みで 推移している。今後もこの傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白石市の中心市街地から郊外エリア全般に及ぶ。需要者は白石市又は隣接市町に地縁・血縁を有するサ ラリーマン層が中心であるが、街並みが整然としている品等良好な住宅地域では圏域外からの転入者も認められる。人 口が減少傾向にあり、宅地需要が弱いことから、圏域全体として供給過多の傾向が続いている。土地は２５０㎡程度で ４６０万円前後、新築の戸建物件は２３００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は多少見られるが、郊外の住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的であり、経済合理的な賃貸 住宅の経営が不可能と考えられることから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので 、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白石市では人口の減少傾向が顕著で、世帯数 は微増にとどまっていることから、住宅地需 要は全般的に低調に推移している。 最寄り駅までやや遠い近隣地域においては、 宅地需要は低めで、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％