鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

気仙沼 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００３０４２０５ -88389	気仙沼市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２００４０４２０５ -107714	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	２１１３０３０ -51	気仙沼市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	２１１３１３０ -18	気仙沼市		建付地	（　）	長方形	北東14m市道、南西7m、二方路		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,404	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,041	100 [ 115.8]	38,896	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,900
b	(　 ) 33,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,500	100 [ 89.3]	37,514		37,500
c	(　 ) 33,661	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,223	100 [ 89.3]	37,204		37,200
d	(　 ) 20,486	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	19,883	100 [ 54.0]	36,820		36,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -35.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,800 円／㎡]

気仙沼 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,898,010	995,587	3,902,423	3,734,740	167,683	（　0.9741） 163,340	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,333,469 円　　　　（　 18,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

気仙沼 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.20	Ｓ2	270.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防地区計画等土砂災害警戒区域	90 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	7.2 m x 25.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階は共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.20	89.7	121.27	1,985	240,721	3.0	722,163
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.20	89.7	121.27	1,588	192,577	2.0	385,154
							0.0	0
～

～

～

計		270.40	89.7	242.54		433,298		1,107,317
								0

⑨年額支払賃料	433,298 円　×　12ヶ月　＝　 5,199,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,199,576 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 311,975 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,887,601 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,107,317 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,898,010 円　　　　（　 26,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０３２　　　　-37	1,927 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,946	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１３０３２　　　　-53	1,782 ( 1,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,025
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

気仙沼 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,600 円	52,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	155,987 円	5,199,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,800 円	52,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 995,587 円　（　　　　　　 5,470 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 270.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,734,740 円（　　　　　 20,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,898,010 円
②総費用	995,587 円
③純収益　①－②	3,902,423 円
④建物等に帰属する純収益	3,734,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,683 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,333,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
気仙沼 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

気仙沼 5-1

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　五十嵐　亮治

印

TEL.

鑑定評価額

6,920,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	気仙沼市八日町２丁目１３２番２｢八日町２－２－１｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等土砂災害警戒区域 (90,400)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ市役所前の既成商業地域	北西12m県道	水道、ガス、下水	気仙沼 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 115 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所前の、旧来からの商店
街。復興途上の被災地域に近
く、客足の回復は進まない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

気仙沼駅南東方

1.2km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
地区計画等
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の中心商業地域であるが、現在は郊外の商業地に顧客を奪われ、衰退傾向にあり、地価は下落傾向で推移す
ると予測。現時点で新型コロナの影響は限定的であるが、今後の動向に注視を要する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は気仙沼市内の店舗併用住宅を中心とする商業地域で、典型的な需要者は自己の店舗併用住宅を建築するこ
とを目的とする個人又は地元法人である。旧来の中心市街地は顧客の減少により土地需要が低迷しており、地価は下落
傾向にある。近傍で復興事業により商業施設が整備されているものの、土地需要への影響は限定的である。取引の中心
となる価格帯は約２００㎡程度の土地で８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

旧気仙沼地区を中心とする同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例を収集することができた。当該地域
においては、標準的使用は低層の店舗兼住宅で賃貸需要が乏しく、近年の地価上昇に比べ賃料の上昇が弱いことから、
収益価格はやや低位に試算された。従って、本件においては、比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の不動産需要は、エリアによっては強
い需要がみられるものの、全体的に低調であ
る。

市役所の移転が決まったことで当該地域の空
洞化が加速するものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

気仙沼 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３１３０ -93	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m市道、中間画地		（都）商業地区計画等 (90,400)
b	２１１３１３０ -64	気仙沼市		更地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２１１３０２０ -1017	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ整形	北東16m市道、北西8m、南東8m、三方路		（都）商業 (90,400)
d	２１１３０３０ -32	気仙沼市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,961	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,646	100 [ 120.0]	37,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,200
b	(　 ) 55,267	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,750	100 [ 130.0]	41,346		41,300
c	(　 ) 37,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,117	100 [ 102.0]	35,409		35,400
d	(　 ) 54,444	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	53,483	100 [ 140.7]	38,012		38,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

気仙沼 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,504,308	759,755	3,744,553	3,591,360	153,193	（　0.9632） 147,555	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,011,327 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

気仙沼 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｗ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防地区計画等土砂災害警戒区域	90 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	7.2 m x 25.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は平均面積約４３㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

各階の用途に応じたレンタブル比による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	90.0	117.00	1,875	219,375	3.0	658,125
							0.0	0
2～ 2	住宅	130.00	90.0	117.00	1,500	175,500	1.0	175,500
							1.0	175,500
～

～

～

計		260.00	90.0	234.00		394,875		833,625
								175,500

⑨年額支払賃料	394,875 円　×　12ヶ月　＝　 4,738,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,738,500 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 284,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,454,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	833,625 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 175,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 42,282 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,504,308 円　　　　（　 24,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０６２　　　　-27	1,296 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１３０６２　　　　-28	1,630 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,630
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

気仙沼 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,200 円	46,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	142,155 円	4,738,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,200 円	46,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 759,755 円　（　　　　　　 4,174 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9632

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,591,360 円（　　　　　 19,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,504,308 円
②総費用	759,755 円
③純収益　①－②	3,744,553 円
④建物等に帰属する純収益	3,591,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,011,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）