別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 塩竈 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市新浜町３丁目１０９番８６ ｢新浜町３－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 865   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 事務所 Ｓ2 港湾背後地に水産加 工工場が多い工業団 地 南東15m市道 水道、下水 東塩釜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 魚市場近接の埋め立てによる 水産関連の工業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 東塩釜駅北東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 塩釜漁港に面した水産加工関連の工場が立地する工業地域。取引も散見されおり、地価は至横這い傾向と予測す る。 (3)最有効使用の判定 低層工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩竃市の港湾背後の工業地域が中心であるが県内に及ぶ。需要者は地元のみならず県内外の水産、倉庫業 者が中心である。近隣周辺は魚市場からの接近性に優ることもあり一定の需要がある。水産関連の工業地域では新型コ ロナの影響もあり、震災後に見られた程の取引はないものの、割安感もあり価格水準は安定している。土地は１０００ ㎡程度の標準規模で１２００～１５００万円程度が取引の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃倉庫、工場等の収益物件はほとんどなく、自用目的での取引が中心であり、賃貸市場が成立していない。こ のため、収益価格は試算せず、中小工場地の需給動向を考慮し、実際の市場における取引事例から求められた比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの中、物流関連企業は好調を維持 している。一方、県内の水産加工団地では震 災後、回復傾向であったが消費低迷の影響を 受ける。 震災により低迷したが魚市場の整備も進み回 復している。割安感もあり取引も散見され、 地価は現状を維持している。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％