別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
塩竈 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩竈 5-5 宮城県 宮城第2 氏名  不動産鑑定士 高森 幹雄 印  TEL.
鑑定評価額 9,760,000 円  1㎡当たりの価格 41,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
34,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
塩竈市南町5番12
「南町5-12」
②地積
 (㎡)
233  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)
駐車付置義務


(90,400)

1:3
店舗兼住宅

LS2
店舗兼住宅が多く一
般住宅等も混在する
商業地域
南東8m県道 水道、ガス、下水 西塩釜

60m
(2)



①範囲 東    70 m、西    30 m、南    90 m、北   100 m ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
JR仙石線脇の県道沿いに形
成された旧来からの近隣型商
業地域。


8m県道 交通

施設
西塩釜駅北西方

60m
法令

規制
商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
 来予測
旧来からの近隣型商業地域で、近年空き店舗が目立つようになり、商況は低迷している。駅至近の利便性から住
宅地需要が見られるようになり、地価水準は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            43,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            23,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は塩竈市内のJR各駅の徒歩圏に形成された商業地域。需要者の中心は地縁性を有する地元個人事業者や中
小法人がほとんどである。既存商店街で商況は低迷しているが、空店舗に新規テナントが入居する事例や住宅地利用の
ための取引も散見される。取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
商況が厳しく土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。取引は自用目的が中心
と考えられるが、投資目的の需要も皆無とはいえないことも考慮して、比準価格を重視するとともに収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 塩竈 5-3                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         51,000 円/㎡
[ 99.0]
100
100
[100.0]
100
[120.6]
[100.0]
100
41,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           42,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
震災後の需要増大の影響は無くなり、人口減
少傾向の中、ほぼ全域において住宅地は下落
傾向。低地の商業地等では依然として需給共
に低位で推移。

商況低迷が続き、商業用途の需要は低調であ
るが、住宅地移行が見られる。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     -1.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 塩竈 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 21121
00
-1011
塩竈市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西6m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,360)
b 21121
00
-20
塩竈市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西8m市道、
北西6m、角地




商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 21120
60
-88
塩竈市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,240)
d 21120
60
-18
塩竈市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西16m国道、
北東4.8m、
角地



商業
駐車場整備地区
(100,400)
e 21121
00
-29
塩竈市

更地


  
(           ) 
不整形 南東17m国道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
53,100  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[   /  ]
100
[  99.0]

52,885 
100
[ 113.4]

46,636 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

46,600 
b (            
73,031  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

68,997 
100
[ 118.1]

58,423 

58,400 
c (            
32,042  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

31,661 
100
[  73.8]

42,901 

42,900 
d (            
55,919  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

53,856 
100
[ 112.0]

48,086 

48,100 
e (            
46,621  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

47,239 
100
[ 110.8]

42,634 

42,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境     +23.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     +23.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -4.0 環境     -13.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -3.0 環境     +11.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -4.0 環境     +11.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      43,200 円/㎡]  



塩竈 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,573,913 

716,062 

2,857,851 

2,593,800 

264,051 
( 0.9699
256,103 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        5,449,000 円    (      23,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
塩竈 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 100.00 LS2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
90 %   400 %   400 %   233 ㎡      9.0 m x   24.5 m  前面道路:県道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗、2階共同住宅(ファミリータイプ、平均約48㎡、2戸)。 ⑦有効率   90.0 %
の理由
地域内の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
100.00 

85.0 

85.00 

2,043 

173,655 
6.0  1,041,930 
0.0  0 

 2 2
住宅
100.00 

95.0 

95.00 

1,430 

135,850 
2.0  271,700 
1.0  135,850 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


200.00 

90.0 

180.00 


309,505 
1,313,630 
135,850 
⑨年額支払賃料        309,505 円 × 12ヶ月 =        3,714,060 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,714,060 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         185,703 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,528,357 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,313,630 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           12,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          135,850 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           33,077 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,573,913 円    (         15,339 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2112082
    -1022
1,755  
  1,714
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

1,970 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,053 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,043 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 2112052
    -19
2,268  
  2,268
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[108.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

2,121 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
塩竈 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 165,000 円           33,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 148,562 円             3,714,060 ×       4.0 %
③公租公課  土地                23,000 円     査定額
 建物               280,500 円           33,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        66,000 円           33,000,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円           33,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    716,062 円 (               3,073 円/㎡)  (経費率    20.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0786        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0629 ×  40 % + 0.0837 ×  30 % + 0.0945 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,593,800 円  
(             11,132 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,573,913 円      
②総費用 716,062 円      
③純収益 ①-② 2,857,851 円      
④建物等に帰属する純収益 2,593,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 264,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
256,103 円      

  (                          1,099 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               5,449,000 円


(                        23,400 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
塩竈 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩竈 5-5 宮城県 宮城第2 氏名  不動産鑑定士 渡邊 充啓 印  TEL.
鑑定評価額 9,760,000 円  1㎡当たりの価格 41,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
34,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
塩竈市南町5番12
「南町5-12」
②地積
 (㎡)
233  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)
駐車場整備地区


(90,400)

1:3
店舗兼住宅

LS2
店舗兼住宅が多く一
般住宅等も混在する
商業地域
南東8m県道 水道、ガス、下水 西塩釜

60m
(2)



①範囲 東    70 m、西    30 m、南    90 m、北   100 m ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
短冊状の画地が多い旧来から
の商住混在地域


8m県道 交通

施設
西塩釜駅北西方

60m
法令

規制
商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
旧来からの商住混在地域で商業繁華性が衰退し地域に変動をもたらす要因はなく今後も商業性は衰退化傾向で推
移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            42,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            16,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は塩竈市の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は店舗、事務所等用地、または戸建、共同住宅
地取得を目的とする地元中小事業者、個人である。近隣地域付近は旧来型の奥行長大地が並ぶ地域で近年商業繁華性が
衰退している。JR駅接近の優位性から住宅地としての需要もあるとみられるが新型コロナの影響による先行き不透明
感から不動産需要は弱まり地価下落幅がやや強まった。取引が少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は収益物件も存する地域で、求められた収益価格は土地価格に見合った賃料水準にはなく、低めに試算された。本
地域は投資対象として収益性の高い地域とはいえず取引にあたっては現実の売買価格を指標に取引されているものと考
えられる。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 塩竈 5-3                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         51,000 円/㎡
[ 99.0]
100
100
[100.0]
100
[121.2]
[100.0]
100
41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           42,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響で店舗は厳しい状況にあり
閉店、賃料値下げ、解約等がみられる。



特に変動要因はないが、商業地の地域的特性
が衰退傾向で、商業地としての需要は年々減
少している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -1.0
環境       +20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 塩竈 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 21120
50
-62
塩竈市

更地


  
(           ) 
不整形 南東10m市道、
南2m、角地




商業

(90,400)
b 21120
80
-1026
塩竈市

建付


  
(           ) 
不整形 南東12m国道、
西8m、二方路




準工

(60,200)
c 21120
70
-32
塩竈市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北14.5m市道、
西3m、角地




2住居

(60,200)
d 21120
60
-88
塩竈市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,240)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
58,559  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

58,325 
100
[ 124.2]

46,961 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

47,000 
b (            
25,191  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  73.4]

34,114 
100
[  79.1]

43,128 

43,100 
c (            
41,285  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

41,535 
100
[  96.2]

43,176 

43,200 
d (            
32,042  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

31,661 
100
[  74.4]

42,555 

42,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.5 環境     +30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     -15.0
画地     -26.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.6 環境      +5.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -4.5 環境     -18.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      42,700 円/㎡]  



塩竈 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,519,406 

737,430 

2,781,976 

2,593,800 

188,176 
( 0.9699
182,512 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        3,883,234 円    (      16,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
塩竈 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 100.00 LS2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
90 %   400 %   400 %   233 ㎡      9.0 m x   24.5 m  前面道路:県道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2階建の賃貸建物を想定。1階は店舗、2階はファミリータイプ・48㎡・2戸 ⑦有効率   90.0 %
の理由
店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
100.00 

85.0 

85.00 

2,050 

174,250 
5.0  871,250 
0.0  0 

 2 2
住宅
100.00 

95.0 

95.00 

1,440 

136,800 
2.0  273,600 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


200.00 

90.0 

180.00 


311,050 
1,144,850 
0 
⑨年額支払賃料        311,050 円 × 12ヶ月 =        3,732,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,732,600 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         223,956 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,508,644 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,144,850 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           10,762 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,519,406 円    (         15,105 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2112052
    -19
2,268  
  2,268
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[110.0]
100
[130.0]

1,866 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,059 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,050 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 2112082
    -1022
1,755  
  1,714
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

2,129 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
塩竈 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 165,000 円           33,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 186,630 円             3,732,600 ×       5.0 %
③公租公課  土地                22,800 円     査定額
 建物               280,500 円           33,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        49,500 円           33,000,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円           33,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    737,430 円 (               3,165 円/㎡)  (経費率    21.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0786        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0629 ×  40 % + 0.0837 ×  30 % + 0.0945 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,593,800 円  
(             11,132 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,519,406 円      
②総費用 737,430 円      
③純収益 ①-② 2,781,976 円      
④建物等に帰属する純収益 2,593,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 188,176 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
182,512 円      

  (                            783 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               3,883,234 円


(                        16,700 円/㎡)