鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

塩竈 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２１００ -1011	塩竈市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
b	２１１２０６０ -42	塩竈市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、西6.5m、二方路		近商 (90,300)
c	２１１２１００ -29	塩竈市		更地	（　）	不整形	南東17m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２１１２０５０ -62	塩竈市		更地	（　）	不整形	南東10m市道、南2m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２１１２０５０ -1012	塩竈市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東18m国道、南西2.7m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,100	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	52,993	100 [ 86.4]	61,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,300
b	(　 ) 52,783	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,438	100 [ 104.7]	49,129		49,100
c	(　 ) 46,621	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	46,762	100 [ 105.9]	44,157		44,200
d	(　 ) 58,559	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	57,747	100 [ 93.1]	62,027		62,000
e	(　 ) 39,809	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	41,403	100 [ 96.7]	42,816		42,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

塩竈 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,443,620	1,366,503	5,077,117	4,951,800	125,317	（　0.9699） 121,545	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,586,064 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

塩竈 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＬＳ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	208 ㎡	7.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の賃貸建物を想定。１階は店舗、２～３階はファミリータイプ・５４㎡・４戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	2,199	224,298	6.0	1,345,788
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	1,550	167,400	2.0	334,800
							1.0	167,400
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,580	170,640	2.0	341,280
							1.0	170,640
～

～

計		360.00	88.3	318.00		562,338		2,021,868
								338,040

⑨年額支払賃料	562,338 円　×　12ヶ月　＝　 6,748,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,748,056 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 404,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,343,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,021,868 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,040 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,443,620 円　　　　（　 30,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１２０５２　　　　-19	2,268 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,436	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,199 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１２０８２　　　　-1022	1,755 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,990
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

塩竈 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	337,403 円	6,748,056　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,500 円	63,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,366,503 円　（　　　　　　 6,570 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0786	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,951,800 円（　　　　　 23,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,443,620 円
②総費用	1,366,503 円
③純収益　①－②	5,077,117 円
④建物等に帰属する純収益	4,951,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	125,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,586,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
塩竈 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

塩竈 5-4

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　江澤　亜樹

印

TEL.

鑑定評価額

8,940,000 円

１㎡当たりの価格

43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩竈市本町８３番｢本町３－７｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1:4	店舗兼住宅Ｓ3	低層の小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域	南8.8m市道	水道、ガス、下水	本塩釜 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店等が連坦する古くから
の商業地域

街

路

８．８ｍ市道

交通

施設

本塩釜駅南西方

500m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

本塩釜駅周辺の商業地域であるが、新型コロナの影響もあり商業繁華性が低下している。地価は若干の下落傾向
と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は塩竈市中心部乃至その周辺における商業地域。需要者は市内及び周辺市町の個人乃至地元企業がほとんど
である。以前から駅南側の大型店により既存商業地が衰退しているが、各種施設への接近性に優るため住宅地化の動き
も見られる。近隣周辺は利便性に優るものの奥行長大地が多く用途汎用性に欠ける。新型コロナの影響もあり、取引が
少ないものの、土地は２００㎡程度の標準規模で９００～１０００万円程度が取引の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商況の厳しい中、市中心部における小売店主体の商業地域であり、貸店舗も見られるものの、自用目的の取引が中心で
ある。土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難いため収益価格は低位に試算された。このため、商業地
における市場の需給動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価
格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　塩竈 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[116.9]

[100.0]
100

43,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

移転需要は収束している。新型コロナにより
飲食店を中心に出店需要が大幅に低下してい
る。商業地域においては取引が減少している
。

新型コロナにより繁華性が低下しているが、
金融機関もあり一定の人通りを維持している
。駅構内商業施設の顧客の外部への影響は見
られない。

地域内の標準的画地であり格別の変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

塩竈 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２０８０ -63	塩竈市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
b	２１１２０６０ -42	塩竈市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、西6.5m、二方路		近商 (90,300)
c	２１１２０５０ -1012	塩竈市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東18m国道、南西2.7m、角地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	２１１２１００ -29	塩竈市		更地	（　）	不整形	南東17m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,458	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,223	100 [ 87.2]	43,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,800
b	(　 ) 52,783	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	48,490	100 [ 108.7]	44,609		44,600
c	(　 ) 39,809	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	39,569	100 [ 92.0]	43,010		43,000
d	(　 ) 46,621	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,388	100 [ 101.8]	45,568		45,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

塩竈 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,432,271	1,337,963	5,094,308	4,951,800	142,508	（　0.9699） 138,219	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,940,830 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

塩竈 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＬＳ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	208 ㎡	7.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗フロア貸し、２・３階を共同住宅（少人数世帯用、規模３０㎡程度の住戸８戸）と想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

各階の床面積に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	2,249	229,398	6.0	1,376,388
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	1,550	167,400	2.0	334,800
							1.0	167,400
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,580	170,640	2.0	341,280
							1.0	170,640
～

～

計		360.00	88.3	318.00		567,438		2,052,468
								338,040

⑨年額支払賃料	567,438 円　×　12ヶ月　＝　 6,809,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,809,256 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 476,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,332,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,052,468 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,088 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,040 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,575 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,432,271 円　　　　（　 30,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１２０８２　　　　-1022	1,755 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,249 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１２０５２　　　　-1009	2,303 ( 2,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,303
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

塩竈 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	340,463 円	6,809,256　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,337,963 円　（　　　　　　 6,433 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0786	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,951,800 円（　　　　　 23,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,432,271 円
②総費用	1,337,963 円
③純収益　①－②	5,094,308 円
④建物等に帰属する純収益	4,951,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	142,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	138,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,940,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）