別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 塩竈 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -11 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　充啓 印  TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市港町２丁目３０５番 ｢港町２－１５－９｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 事務所兼住宅 ＲＣ3 一般住宅、水産関連 工場が混在する住宅 地域 北12m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩釜港背後の居住環境はやや 劣る混在住宅地域。 街 路 基準方位北１２ｍ市 道 交通 施設 本塩釜駅東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域内及び周辺には供給の余地があるが地域に変動をもたらす要因は特になく当面は現状維持で推移、また住環 境が劣り競争力が弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩竈市内の住宅地域。事業所等もみられ、東方は倉庫、工場等が立地する貞山通地区で職住接近の地域で ある。需要者は塩竃市の居住者だが周辺職場の勤務者が中心とみられる。住環境良好とはいい難く需要は弱い。新型コ ロナの影響による先行き不透明感から不動産需要は弱まり地価下落幅がやや強まった。取引は更地、中古住宅、新築戸 建住宅もあるが、それぞれ件数が少なく需要の中心となる物件、価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパート等の収益物件もみられるが、土地価格に見合う賃料水準になく投資対象として不向きな地域であ るため収益価格はマイナスに試算されたと考える。本地域は取引価格の水準を指標に価格が決定される地域であると判 断されるため、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 73.2] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で需要は減退傾向であるが 、当市は平坦な住宅地が少なく需給や地価の 動向は小さい。 地域に変動はみられないが、周辺には水産加 工場も存し住環境良好とはいえず、需要は減 退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％