別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 塩竈 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　充啓 印  TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市新浜町２丁目１４９番８２ ｢新浜町２－１９－６｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼住宅 Ｓ2 事業所、工場、一般 住宅等が混在する地 域 西15m市道 水道、下水 東塩釜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層工場兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 水産加工団地や水産物卸売市 場に隣接する地域 街 路 基準方位北、１５ｍ 市道 交通 施設 東塩釜駅北東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水産加工団地等に近い熟成した住宅地域で特に変動要因はなく、古家取壊し後の新築戸建住宅の供給が見られた が当面は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市の住宅地域。主たる需要者は圏域内の居住者である。近隣地域が存する新浜町地区は工業地と住 宅地が存し職住近接地域として推移してきたが、近年は住宅地としては人気がなく、地価水準は低めである。新型コロ ナの影響による先行き不透明感から不動産需要は弱まっているものとみられ地価下落幅がやや強まった。新浜町の住宅 地は取引が少なく、また取引される類型も区々で需要の中心となる物件は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパート等の収益物件もみられるが、土地価格に見合う賃料水準になく投資対象として不向きな地域であ るため収益価格はマイナスに試算されたと考える。本地域は取引価格の水準を指標に価格が決定される地域であると判 断されるため、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で需要は減退傾向であるが 、当市は平坦な住宅地が少なく需給や地価の 動向は小さい。 地域に変動はみられないが、水産加工場等に 近い住宅地域で住環境良好とはいえず、需要 は減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％