別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 石巻 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　充啓 印  TEL.

鑑定評価額 3,210,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市蛇田字沖１１番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅等も見られる 住宅地域 北東7.2m市道 水道 蛇田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近い市街化調整 区域内の住宅地域 街 路 基準方位北　　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 蛇田駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内住宅地域で、地域に変動をもたらす要因は特になく当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石巻市街地の外縁及び旧河南町の住宅地域。中心となる需要者は地域に地縁、血縁関係を有する個人であ る。近隣地域は近年商業施設が集まる石巻河南インターに近いが、石巻市においては地価水準が低く、需要者も限定的 なため市場は未成熟である。市街化調整区域内にあり従来不動産の取引は少なかったことから新型コロナの影響の有無 についての判断は困難である。取引が少なく取引となる土地の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引がほとんどで賃貸市場が形成されていないため 収益価格は試算しない。取引事例比較法では信頼性のある取引事例を採用でき十分実証的で妥当性を有する。本地域は 取引価格の水準を指標に価格が決定される地域であるので比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後の整備が進み住宅地は供給が多く利便 性が優る新蛇田地区を除く地域は需要が減退 傾向。 地域に変動はなく、また商業施設に近接する が公法上の規制から地縁、血縁等の限定的な 需要程度である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％