別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 石巻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市井内字二番８５番１ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所、 店舗等が混在する住 宅地域 南東9.5m県道 水道、下水 陸前稲井 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道稲井沢田線沿いに形成さ れた旧来からの住宅地域 街 路 基準方位北、９．５ ｍ県道 交通 施設 陸前稲井駅南西方 120m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部から遠い既成住宅地域で、需給バランスは悪化している。人口減少に伴い市全体で不動産需要は減少基 調で、コロナ禍の影響が長期化する場合は、地価下落幅が拡大する可能性が高い。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市街地の旧北上川以東のうち、ＪＲ「陸前稲井」駅利用の住宅地域一円。需要者は地縁性を有す る者がほとんどである。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者に よる地域の選別が進行。旧北上川以東の住宅地域の需給バランスは悪化しており、さらにコロナ禍の影響から不動産取 引は停滞気味。土地は２７０㎡程度で４００万円台半ば、新築の戸建物件は２，２００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートが見受けられるため収益還元法を適用したが、市全体でアパートは供給過剰で特に旧北上川以東では空 室率も高く、試算途中で土地に帰属する純収益がマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。取引は自用目 的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判 断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [105.6] [101.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による将来不安から消費行動に慎重 な姿勢が見られ、不動産市況は総じて弱含み 。利便性や居住環境等の良否による地域の選 別化が進行。 ＪＲ駅徒歩圏内にあり、県道沿線で用途的多 様性も有するが、市中心部から遠いため地縁 者以外の需要がなく、需給バランスは悪化し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％