別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 仙台泉 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 9-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤 印  TEL.

鑑定評価額 487,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区明通３丁目９番 ②地積 　(㎡) 14,400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場兼事務所 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業地域 南22m市道 水道、ガス、下水 泉中央 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   480 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東北自動車道泉インターチェ ンジまで道路距離３ｋｍ程度 。 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北西方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍にあっても流通業務施設用地の引き合いは依然強い。また県内外の企業からの用地需要、業務拡大のた めの拡張・増床移転需要も見られ、地価は当面上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市及び隣接市町の工業地域一円。需要者は工場、物流施設、事業所等の開設を目的とする県内外の企 業である。仙台東部エリア、仙台圏北部エリア周辺など高速道路ＩＣに近接する事業用地の引き合いは強く、特にネッ ト通販の拡大により物流施設用地の需要は強い。一方で需要者のニーズに合致する大規模画地が不足しており、成約価 格は高値となる傾向にある。取引が少なく、画地規模により価格も区々であり取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が成立していない地域で、市場参加者は自用の事業所等として取引を行うケースが殆どであり、代替競争不動 産との比較検討や取引相場を重視して取引の意思決定を行う傾向が強い。業務用地の取引は少ないが、取引事例比較法 で採用した取引事例は類似性・代替性が認められる。試算された比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており 説得力が高い。以上より比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても好調な流通業務関連を中 心に、工業・事業用地の需要は根強い。 コロナ禍の影響は少なく、物流施設を主に事 業用地の引き合いは依然強いが適地が少ない 。取引価格は高値のものが多く、地価は上昇 傾向。 変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％