別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 仙台泉 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -28 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　松尾　公平 印  TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区加茂４丁目１３番３ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 八乙女 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代前半に県住宅供 給公社が土地区画整理事業に よって造成した大規模団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八乙女駅西方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 アクセス面でやや駅から遠いものの、住環境に優れ、街路条件も良いため、一定の需要が有ったが、新型コロナ の影響もあり、直近では取引価格は落ち着きを見せており、先行きはやや不透明な状況となっている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市地下鉄南北線八乙女駅を中心とした住宅地域。需要者の中心は泉区内の居住者である。アクセス面 でやや駅から遠いものの、住環境に優れ、街路条件も良いため、需要は根強かったが、新型コロナの影響もあり、直近 では取引価格は落ち着きを見せている。需要の中心価格帯は更地で１９００万円前後、中古住宅の場合は２０００万円 から２５００万円程度、新築戸建では３６００万円から３８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地域と考え られるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を 採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [100.0] [102.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性と環境の優れた地域での地価上昇は続 くが、利便性が劣る地域の一部では地価上昇 は曲がり角を迎えつつある。 アクセス面でやや駅から遠いものの、住環境 に優れ、街路条件も良いため、一定の需要が 有り、価格上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％