別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 仙台泉 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -27 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区南中山２丁目３３番１０ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パートが混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 八乙女 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年に土地区画整理法 による換地処分がなされた大 規模住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 八乙女駅西方 5.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと考察した 。地価は割安感から上昇傾向であるが、今後は徐々に横這いで推移するものとと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南中山地区全域及びその周辺の大規模住宅団地内の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得 を目的とする個人である。近時は低金利や住宅ローン減税の効果により戸建住宅需要が増加しており、南中山地区の地 価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は２５０㎡程度の更地で１，６００～１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅取得を目的とする取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規制 により投資採算がとれる共同住宅を建築することが困難で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求めること はできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [104.5] [103.0] 100 66,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉区の住宅地域は低金利等の影響が継続して いることから若干の地価上昇傾向が続いてい るが、天井感から一部で横這いから下落に転 じている。 鉄道駅より遠隔に位置するが、割安感から地 価は上昇傾向を有する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％