別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 仙台太白 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -40 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公元 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４ ｢金剛沢２－１２－２０｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 長町南 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地の南西部に形成 された狭隘な街路が多い住宅 地域 街 路 基準方位北、　４ｍ 私道 交通 施設 長町南駅北西方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した丘陵性の住宅地域で、今後も概ね現状が維持されていくものと予測する。周辺地域での都市計画道路の 整備などの影響により、今後も需要は比較的堅調に推移し、地価はほぼ横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南西部の八木山丘陵地帯の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者。丘陵性の既存住宅地域で狭隘 な街路が多いものの、近年、都市計画道路「郡山折立線」及び「長町八木山線」の開通により国道２８６号へのアクセ スが向上した。周辺住宅地域の需要増加の影響を受け、当該地域の需要も比較的堅調である。需要の中心となる価格帯 は、更地は２７０㎡程度で１４００万円前後、新築戸建住宅は画地を小規模化して、３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は丘陵地中腹部の既存住宅地域で、低層の一般住宅がほとんどであり、アパート等の賃貸物件は少なく、 土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていない。また、都市計画法による用途地域が「１低専」で、対象標準地 において経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏ま え、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太白 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [152.1] [102.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気が厳しい状況にあるが、 太白区では生活利便性の良好な地域を中心と して、住宅地需要は比較的堅調に推移してい る。 都市計画道路「郡山折立線」及び「長町八木 山線」の開通により利便性が向上し、当該地 域の需要は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％