鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０００ -320	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２１１４０２０ -57	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、準角地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	２１１４０４０ -390	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
d	２１１４０２０ -9	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	袋地等	東5.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
e	２１１４０４０ -21	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m道路、中間画地		近商高度地区4種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,010	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	180,376	100 [ 109.3]	165,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 183,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	179,542	100 [ 108.8]	165,020		170,000
c	(　 ) 146,515	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	146,080	100 [ 89.2]	163,767		169,000
d	(　 ) 173,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	182,846	100 [ 110.4]	165,621		171,000
e	(　 ) 165,278	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,172	100 [ 99.2]	164,488		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

仙台太白 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,751,412	7,778,381	23,973,031	21,114,000	2,859,031	（　0.9512） 2,719,510	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	59,119,783 円　　　　（　 74,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	285.00	ＲＣ6	1,574.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	792 ㎡	36.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫタイプ・平均専有面積４５㎡）を想定

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

同種の賃貸マンションと比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	285.00	80.0	228.00	1,880	428,640	2.0	857,280
							1.0	428,640
2～ 5	住宅	262.00	87.0	227.94	1,938	441,748	2.0	883,496
							1.0	441,748
6～ 6	住宅	241.00	86.0	207.26	1,938	401,670	2.0	803,340
							1.0	401,670
～

～

計		1,574.00	85.6	1,347.02		2,597,302		5,194,604
								2,597,302

⑨年額支払賃料	2,597,302 円　×　12ヶ月　＝　 31,167,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,347.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,536,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,167,624 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,536,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,635,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,068,443 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,194,604 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,597,302 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 632,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	128,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,216 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,751,412 円　　　　（　 40,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０８２　　　　-11	1,839 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,877	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,983 円/㎡　月額支払賃料（　 1,938 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１１４０８２　　　　-12	2,071 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,071
c	２１１４０８２　　　　-13	2,040 ( 2,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,000

仙台太白 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,700,000 円	340,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,635,181 円	32,703,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 295,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,468,000 円	340,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,778,381 円　（　　　　　　 9,821 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	340,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,574.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,114,000 円（　　　　　 26,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,751,412 円
②総費用	7,778,381 円
③純収益　①－②	23,973,031 円
④建物等に帰属する純収益	21,114,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,859,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,719,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,119,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台太白 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -32

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　智哉

印

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区南大野田１０番９外				②地積　(㎡)	792 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区2種 (70,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ6	中層マンション、アパート等が混在する住宅地域	西9m市道、南側道	水道、ガス、下水	富沢 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 23 ｍ、西 75 ｍ、南 110 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成元年頃の土地区画整理事
業で開発されたアパート・賃
貸マンションの多い住宅地域

街

路

基準方位北、９ｍ市
道

交通

施設

富沢駅南東方

600m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

利便性に優れ、今後も概ね安定的な需要が見込まれるものの、新型コロナウイルス感染症の長期化に伴う景況悪
化の懸念から市場は一部様子見の状態となっており、地価の上昇幅はやや抑制的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市太白区のＪＲ・地下鉄沿線の住宅地域。需要者の中心は収益物件の取得を目的とした投資家また
は不動産業者。地下鉄富沢駅に近接しているほか、周辺土地区画整理事業地での商業集積に伴い生活利便性は向上して
おり、賃貸需要は安定的。但し、コロナ禍に伴い需要者の様子見など居住用賃貸不動産の取引は停滞気味で、市場はや
や減速している。取引価格は敷地規模、建物築年によって様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の中心は収益性や投資採算性に着目して意思決定を行う投資家または不動産業者等と考えられ、収益価格はこれ
ら需要者の視点を具現した価格といえる。一方、取引に当たっては周辺類似地域の地価水準を比較のうえ意思決定を行
うものと考えられ、類似性の高い収益物件適地または貸家建付地の取引事例より求めた比準価格の規範性は高い。よっ
て、市場の実態を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

太白区の人口は微増傾向が続いているが、新
型コロナウイルス感染症拡大に伴う先行き不
安や雇用所得環境の悪化等から不動産市場に
減速が見られる。

近隣の土地区画整理事業地内における新たな
商業集積に伴い、利便性の向上が認められる
が、不動産取引は停滞気味。地価の上昇幅は
縮小している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０８０ -75	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
b	２１１４０３０ -63	仙台市太白区		更地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
c	２１１４０２０ -57	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、準角地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	２１１４０４０ -19	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		近商高度地区4種地区計画等 (90,300)
e	２１１４０３０ -15	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	台形	西33m県道、北西6m、角地		近商高度地区4種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	183,221	100 [ 118.1]	155,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 121,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	139,424	100 [ 83.0]	167,981		173,000
c	(　 ) 183,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	179,542	100 [ 112.5]	159,593		164,000
d	(　 ) 216,533	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	215,890	100 [ 125.4]	172,161		177,000
e	(　 ) 166,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	181,870	100 [ 108.4]	167,777		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

仙台太白 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,641,423	7,773,123	23,868,300	21,114,000	2,754,300	（　0.9512） 2,619,890	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	56,954,130 円　　　　（　 71,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	285.00	ＲＣ6	1,574.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	792 ㎡	36.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積４５㎡）

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

中層の賃貸マンションとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	285.00	80.0	228.00	1,873	427,044	2.0	854,088
							1.0	427,044
2～ 5	住宅	262.00	87.0	227.94	1,931	440,152	2.0	880,304
							1.0	440,152
6～ 6	住宅	241.00	86.0	207.26	1,931	400,219	2.0	800,438
							1.0	400,219
～

～

計		1,574.00	85.6	1,347.02		2,587,871		5,175,742
								2,587,871

⑨年額支払賃料	2,587,871 円　×　12ヶ月　＝　 31,054,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,347.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,536,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,054,452 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,536,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,629,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,960,929 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,175,742 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,587,871 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 630,108 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	128,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,216 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,641,423 円　　　　（　 39,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０２２　　　　-5	1,821 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,975 円/㎡　月額支払賃料（　 1,931 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１１４０２２　　　　-6	1,825 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,921
c	２１１４０８２　　　　-11	1,839 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,003

仙台太白 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,700,000 円	340,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,629,523 円	32,590,452　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 295,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,468,000 円	340,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,773,123 円　（　　　　　　 9,815 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	340,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,574.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,114,000 円（　　　　　 26,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,641,423 円
②総費用	7,773,123 円
③純収益　①－②	23,868,300 円
④建物等に帰属する純収益	21,114,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,754,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,619,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,954,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,900 円／㎡）