別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 仙台太白 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -19 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理 印  TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区緑ケ丘１丁目３５番９３ ｢緑ケ丘１－２１－５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 長町南 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和３０年代から４０年代に かけて開発された丘陵地の住 宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 長町南駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、狭隘道路の多い丘陵地であるが、値ごろ感から需要は堅い。しかし新型コロナの影響で需要者も慎 重になっているため、当面地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２８６号線と八木山の間に存する丘陵地の住宅地域。需要者は主に仙台市中心部へ勤務する３０代前 後のサラリーマン層が中心である。街路が狭い丘陵地であることから、敬遠されがちであったが、太白区平野部の価格 高騰や物件不足の影響により、宅地需要の波が値ごろ感のある近隣地域周辺にも波及している。土地は１７０㎡程度で ６００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見当たらない住宅団地で、自己使用目的の取引が支配的であり賃貸市場が形成されていないこ とから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地と の均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太白 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [144.5] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染拡大の影響により 、宅地需要者に慎重さが見られ、地価は上昇 幅が縮小傾向にある。 道路幅員が狭い傾斜地の住宅地域であるため 、周辺の街路条件等の優れた地域に比べると 、需要は低めである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +37.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％