鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０４０ -43	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m道路、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
b	２１１４０４０ -351	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	２１１４０４０ -80	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.6m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
d	２１１４０４０ -336	仙台市太白区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (55,140)
e	２１１４０３０ -61	仙台市太白区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,997	100 [ 89.1]	54,991	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,000
b	(　 ) 57,073	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,413	100 [ 96.8]	56,212		56,200
c	(　 ) 70,116	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,879	100 [ 121.0]	56,925		56,900
d	(　 ) 78,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,547	100 [ 146.4]	52,286		52,300
e	(　 ) 48,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,075	100 [ 82.7]	56,923		56,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,500 円／㎡]

仙台太白 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,851,616	861,536	2,990,080	2,702,270	287,810	（　0.9721） 279,780	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,082,174 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｗ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	18.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３５．０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,471	154,455	3.0	463,365
							0.0	0
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,501	157,605	3.0	472,815
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		312,060		936,180
								0

⑨年額支払賃料	312,060 円　×　12ヶ月　＝　 3,744,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,744,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 202,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,842,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	936,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 238 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,851,616 円　　　　（　 14,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４０４２　　　　-5	1,136 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	1,511	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,505 円/㎡　月額支払賃料（　 1,501 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４０４２　　　　-6	1,320 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	1,499
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台太白 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,500 円	37,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	202,236 円	4,044,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 322,100 円	37,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,800 円	37,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 861,536 円　（　　　　　　 3,276 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,702,270 円（　　　　　 10,275 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,851,616 円
②総費用	861,536 円
③純収益　①－②	2,990,080 円
④建物等に帰属する純収益	2,702,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	287,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	279,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,082,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台太白 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台太白 -16

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　小関　富雄

印

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市太白区八木山香澄町１９番４０１｢八木山香澄町７－２６｣				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ高台の住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	愛宕橋 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

八木山丘陵の東部。早期の昭
和３０年代後半に開発された
東向き傾斜の住宅地域

街

路

基準方位　北、５ｍ
市道

交通

施設

愛宕橋駅西方

2.7km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　八木山丘陵を走るバス通り背後の傾斜のある住宅地域で、住宅地域としての熟成度は高い。近隣では建売分譲
も行われているが、新型コロナの影響もあり前年後半から今後の地価は横這い状況と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は「八木山」一帯の丘陵性住宅地域を中心にその外周住宅地域を含む。更地供給は稀で、中古物件に対す
る需要者は不動産業者ほかアパート・社宅に居住するサラリーマン層が中心。早期開発住宅地に対する需要はあまり芳
しくないが、バスの利便及び市中心部への比較的良好な接近性が評価される特性である。需要の中心価格帯は２６０㎡
程度の更地で１４００万円内外、小規模新築戸建物件は２８００万円～３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は取引市場の動向を示すものとして説得力が高い。居住の利便性が比較的良好で地域内外にアパート等が多
いので収益価格も求めたが、土地価格に見合う賃料が収受されていないので、比準価格より低位となった。圏域内の取
引は自用住宅地の取引が中心であることから、比準価格にウエイトをおき代表標準地の価格との均衡を踏まえて鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　太白 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[101.0]

100
[ 90.8]

[100.0]
100

55,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数は増加しており、量的金融緩和
の影響下で不動産の需給動向は活発化してい
る。

地域要因に顕著な変動はない。東向き傾斜地
勢が減価要因であるが、都心へのアクセスが
比較的良好なバス通り背後の地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台太白 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１４０３０ -47	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、南7.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２１１４０４０ -43	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m道路、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
c	２１１４０４０ -351	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２１１４０４０ -352	仙台市太白区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	２１１４０６０ -44	仙台市太白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西4m、北2m、三方路		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,883	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 84.1]	46,178	100 [ 85.0]	54,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 48,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,997	100 [ 90.2]	54,320		54,300
c	(　 ) 57,073	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,413	100 [ 96.0]	56,680		56,700
d	(　 ) 40,934	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	49,111	100 [ 88.0]	55,808		55,800
e	(　 ) 73,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	69,917	100 [ 115.0]	60,797		60,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,400 円／㎡]

仙台太白 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			開発後長期を経過した既成市街地であり、適切な宅地造成の想定が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,894,265	812,852	3,081,413	2,801,160	280,253	（　0.9702） 271,901	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,910,891 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台太白 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｗ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	17.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、各戸約５２．５㎡、ファミリータイプ、計４戸の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,499	157,395	2.0	314,790
							1.0	157,395
～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,515	159,075	2.0	318,150
							1.0	159,075
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		316,470		632,940
								316,470

⑨年額支払賃料	316,470 円　×　12ヶ月　＝　 3,797,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,797,640 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 226,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,811,532 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	632,940 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 316,470 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 76,569 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 189 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,894,265 円　　　　（　 14,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１４００２　　　　-7	1,636 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１４００２　　　　-8	1,545 ( 1,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,515
c	２１１４００２　　　　-302	1,379 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,532

仙台太白 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,000 円	37,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,882 円	4,037,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,370 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,200 円	37,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 812,852 円　（　　　　　　 3,091 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,200,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,801,160 円（　　　　　 10,651 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,894,265 円
②総費用	812,852 円
③純収益　①－②	3,081,413 円
④建物等に帰属する純収益	2,801,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	280,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	271,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,910,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）