鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３０１０ -41	仙台市泉区		更地	（　）	ほぼ台形	南西26m国道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
b	２１１３１５０ -16	富谷市		建付地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、北11.4m、角地		準工地区計画等 (70,200)
c	２１１３０１０ -1045	富谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
d	２１１３０６０ -95	仙台市泉区		更地	（　）	不整形	北東22m県道、南6m、二方路		２住居 (60,200)
e	２１１３１３０ -94	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	西35m市道、南4m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,382	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	67,896	100 [ 82.3]	82,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,500
b	(　 ) 53,242	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	52,877	100 [ 66.6]	79,395		79,400
c	(　 ) 48,412	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	61,907	100 [ 77.9]	79,470		79,500
d	(　 ) 80,302	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	101,783	100 [ 127.3]	79,955		80,000
e	(　 ) 134,228	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	133,165	100 [ 160.7]	82,866		82,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +64.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

仙台若林 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,331,005	5,810,050	18,520,955	14,386,400	4,134,555	（　0.9590） 3,965,038	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	84,362,511 円　　　　（　 48,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,741 ㎡	30.0 m x 61.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗・事務所を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	90.0	450.00	2,592	1,166,400	6.0	6,998,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	90.0	450.00	2,203	991,350	6.0	5,948,100
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	90.0	900.00		2,157,750		12,946,500
								0

⑨年額支払賃料	2,157,750 円　×　12ヶ月　＝　 25,893,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,893,000 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,683,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,209,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,946,500 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,331,005 円　　　　（　 13,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０３２　　　　-31	2,431 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,605 円/㎡　月額支払賃料（　 2,592 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１３０３２　　　　-35	2,432 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,695
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	980,000 円	196,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,294,650 円	25,893,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,144,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,999,200 円	196,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,810,050 円　（　　　　　　 3,337 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9590

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,386,400 円（　　　　　 8,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,331,005 円
②総費用	5,810,050 円
③純収益　①－②	18,520,955 円
④建物等に帰属する純収益	14,386,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,134,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,965,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,362,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台若林 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 5-6

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　松尾　公平

印

TEL.

鑑定評価額

137,000,000 円

１㎡当たりの価格

78,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区遠見塚東６９番１外｢遠見塚東７－３｣				②地積　(㎡)	1,741 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区4種特別用途地区 (70,200)
	台形 1:2	工場、事務所兼店舗Ｓ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西50m国道	水道、下水	卸町 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 56.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号線バイパス沿いの路
線商業地域

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

卸町駅南方

2.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区4種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

沿道サービス施設や店舗を中心とした路線商業地域であるが、国道の幅員が広すぎ交通量も多いため、店舗の新
規出店は多くはない。直近では新型コロナの影響もあり、先行きは不透明な状況にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道４号線バイパス沿線及び若林区の幹線道路沿いの地域と判断され、主な需要者は沿道業務施設用地ま
たは店舗用地として使用する県内外の事業者と考えられる。金融緩和に支えられた投資需要が郊外の路線商業地にも向
かっていたが、新型コロナの影響もあり、直近では取引は停滞傾向となり、地価上昇の勢いはなくなったと思われる。
取引の中心となる価格帯は用途により画地規模が様々であり把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ロードサイドの店舗が並ぶ地域であるが、土地取引は自用目的での取引が中心で、店舗等の賃貸を目的に新たに土地を
取得する例は少ないため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件では
、収益価格の規範性は劣り、市場性を反映した比準価格の規範性が高いと判断し、収益価格は参考に留めて比準価格を
採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台泉 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,500 円／㎡

[102.0]
100

100
[101.0]

100
[ 96.0]

[100.0]
100

80,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地下鉄東西線沿線を中心に地価が上昇し、地
価の割安な周辺地域へも波及してきたが、徐
々に曲がり角を迎えつつある。

国道４号線の背後の土地区画整理事業地に大
規模商業施設が開発され、平成２９年９月に
営業開始し、旧来の路線商業地と競合してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３０３０ -7	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、南東6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
b	２１１３１３０ -53	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	東9m市道、南4.5m、角地		１住居 (60,200)
c	２１１３０４０ -1001	仙台市若林区		更地	（　）	不整形	北東36m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２１１３０４０ -1015	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２１１３０４０ -1016	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	東12m市道、北8m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,261	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	97,582	100 [ 123.5]	79,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,000
b	(　 ) 83,465	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	81,910	100 [ 108.6]	75,424		75,400
c	(　 ) 102,387	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	111,813	100 [ 133.0]	84,070		84,100
d	(　 ) 113,910	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,416	100 [ 130.2]	89,413		89,400
e	(　 ) 86,456	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	85,778	100 [ 111.2]	77,138		77,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,900 円／㎡]

仙台若林 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,137,297	4,463,256	16,674,041	12,811,800	3,862,241	（　0.9699） 3,745,988	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	79,701,872 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＬＳ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区4種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,741 ㎡	30.0 m x 61.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の店舗兼事務所を想定（フロアの分割貸し）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な共用部分の割合を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	90.0	450.00	2,338	1,052,100	6.0	6,312,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	90.0	450.00	1,850	832,500	6.0	4,995,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	90.0	900.00		1,884,600		11,307,600
								0

⑨年額支払賃料	1,884,600 円　×　12ヶ月　＝　 22,615,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,615,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,583,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,032,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,307,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,137,297 円　　　　（　 12,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０４２　　　　-1001	2,488 ( 2,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１３０１２　　　　-1009	2,653 ( 2,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,307
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	652,000 円	163,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	678,456 円	22,615,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,144,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,662,600 円	163,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,463,256 円　（　　　　　　 2,564 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0786	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,811,800 円（　　　　　 7,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,137,297 円
②総費用	4,463,256 円
③純収益　①－②	16,674,041 円
④建物等に帰属する純収益	12,811,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,862,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,745,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,152 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,701,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）