鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３０３０ -8	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	２１１３０２０ -41	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	２１１３０５０ -55	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m未舗装道路、中間画地		２住居 (60,160)
d	２１１３０４０ -90	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	北4m道路、中間画地		２住居 (60,160)
e	２１１３０５０ -117	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		２住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,810	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	198,974	100 [ 114.2]	174,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 211,805	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,253	100 [ 122.7]	176,245		176,000
c	(　 ) 181,470	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	181,111	100 [ 102.9]	176,007		176,000
d	(　 ) 154,746	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,912	100 [ 92.8]	169,086		169,000
e	(　 ) 185,000	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	184,093	100 [ 101.0]	182,270		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

仙台若林 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,888,569	498,297	2,390,272	1,596,360	793,912	（　0.9702） 770,253	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,744,630 円　　　　（　 94,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	61.00	Ｗ2	122.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	160 ％	177 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（３０㎡）×４戸の木造アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	61.00	100.0	61.00	1,920	117,120	2.0	234,240
							1.0	117,120
2～ 2	住宅	61.00	100.0	61.00	1,959	119,499	2.0	238,998
							1.0	119,499
～

～

～

計		122.00	100.0	122.00		236,619		473,238
								236,619

⑨年額支払賃料	236,619 円　×　12ヶ月　＝　 2,839,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 122.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,839,428 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 180,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,826,982 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,238 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,619 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,007 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 132 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,888,569 円　　　　（　 16,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０４２　　　　-1	2,199 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	2,035	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,004 円/㎡　月額支払賃料（　 1,959 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１３０４２　　　　-2	2,144 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,989
c	２１１３０４２　　　　-4	2,142 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,987

仙台若林 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,800 円	21,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	120,297 円	3,007,428　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,200 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 498,297 円　（　　　　　　 2,815 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 122.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,596,360 円（　　　　　 9,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,888,569 円
②総費用	498,297 円
③純収益　①－②	2,390,272 円
④建物等に帰属する純収益	1,596,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	793,912 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	770,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,744,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台若林 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -23

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　西山　敦

印

TEL.

鑑定評価額

31,000,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区二軒茶屋６３番１６外｢二軒茶屋９－６｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4m私道	水道、ガス、下水	連坊 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に近く地下鉄駅が徒歩
圏にある既成住宅地域。街路
条件はやや不良。

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

連坊駅北東方

320m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中心部に比較的近い既成住宅地域。地下鉄駅が徒歩圏にあり、アパートもよく見られる。今後とも安定した需要
が見込まれるが、供給は限定的。最近は地価に天井感も出ており、それら要因を含んで地価は推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として、地下鉄東西線連坊駅もしくは薬師堂駅周辺の住宅地域で、需要者は、中心部への接近性や居住
環境、教育環境等を重視する購買層が主体となる。土地については、地価上昇に連動して小規模に分割しての分譲も近
年、よく見られる。もともと供給が少ないために、売り手市場の状況が続いてきたが、そろそろ天井感も出ている。土
地は１８０㎡前後で３０００万円を超え、新築戸建物件は６０００万円近い取引の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地取引は自用目的が中心ではあるが、近年は、地下鉄駅への接近性から、アパート経営を目的にして新たに土地を取
得する動きも見られる。しかしながら、賃料の遅行性から地価上昇に相応した賃料相場になってはおらず、また賃料水
準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比
準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　若林 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[100.0]

[100.0]
100

175,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区内の地下鉄沿線の不動産需要は、コロ
ナ禍の中、昨年に比較して減速感が出始めて
いる。郊外部は息切れが目立つ地区も見られ
る。

街路条件に難のある箇所もあるが、地下鉄駅
に近く、中心部との接近性が良いために需要
は安定している。画地細分化による高値取引
も散見される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３１３０ -56	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２住居 (70,160)
b	２１１３０２０ -1	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		２住居 (70,160)
c	２１１３０５０ -55	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m未舗装道路、中間画地		２住居 (60,160)
d	２１１３１３０ -109	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
e	２１１３１５０ -27	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	東18m市道、北3m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,562	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	141,997	100 [ 95.1]	149,313	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 151,075	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	153,618	100 [ 88.4]	173,776		174,000
c	(　 ) 181,470	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	181,829	100 [ 103.6]	175,511		176,000
d	(　 ) 150,949	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	150,351	100 [ 86.3]	174,219		174,000
e	(　 ) 215,616	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	219,981	100 [ 113.1]	194,501		195,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

仙台若林 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,437,631	526,800	2,910,831	2,022,470	888,361	（　0.9761） 867,129	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,850,630 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	160 ％	177 ㎡	10.5 m x 16.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２５㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,952	146,000	1.0	146,000
							1.0	146,000
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,991	149,000	1.0	149,000
							1.0	149,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		295,000		295,000
								295,000

⑨年額支払賃料	295,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,540,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,540,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,363,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	295,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,803 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 295,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 71,828 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,437,631 円　　　　（　 19,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０２２　　　　-10	2,078 ( 2,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,952 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１３０２２　　　　-1	2,115 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,014
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	106,200 円	3,540,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,800 円　（　　　　　　 2,976 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,022,470 円（　　　　　 11,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,437,631 円
②総費用	526,800 円
③純収益　①－②	2,910,831 円
④建物等に帰属する純収益	2,022,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	888,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	867,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,899 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,850,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）