別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 仙台若林 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -18 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦 印  TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区白萩町２６０番 ｢白萩町１４－１８｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 薬師堂 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    85 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業による開発 は古いが地下鉄駅への接近性 は良好。小規模画地が多い。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 薬師堂駅北方 320m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に比較的近い区画の整った住宅地域で、地下鉄駅への接近性に優れ、今後とも安定的な需要が見込まれる が、供給は限定的。コロナ禍の中でも、地価は堅調に推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、地下鉄東西線薬師堂駅もしくは連坊駅周辺の住宅地域で、需要者は、中心部への接近性や居住 環境、教育環境等を重視する購買層が主体となる。土地については、近年の地価の上昇に伴い小規模に分割しての分譲 もよく見られる。もともと供給が少ないために、売り手市場の状況が続いており、コロナ禍にあっても目立った変化は ない。土地は１５０㎡前後で３０００万円前後、新築戸建物件は６０００万円以内が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とする取引が中心ではあるが、近年は、地下鉄駅への接近性から、アパート経営を目的にして新たに土地を 取得する動きも見られる。しかしながら、賃料の遅行性から地価上昇に相応した賃料相場になってはおらず、また賃料 水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した 比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　若林 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [ 73.0] [102.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区内の地下鉄沿線の不動産需要は、コロ ナ禍の中、昨年に比較して減速感が出始めて いる。郊外部は息切れが目立つ地区も見られ る。 地下鉄駅が近距離にある既成住宅地域で、区 画も整っている。需要は安定しており、供給 が限定的なため、高値の取引も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％