鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３０３０ -42	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２１１３０５０ -15	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２１１３１３０ -8	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	東5m市道、北5m、準角地		１住居 (60,200)
d	２１１３１５０ -1	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２１１３１３０ -32	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,085	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	85,779	100 [ 93.1]	92,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	93,100
b	(　 ) 99,332	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,027	100 [ 107.8]	92,789		93,700
c	(　 ) 107,782	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	116,315	100 [ 130.0]	89,473		90,400
d	(　 ) 67,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	70,568	100 [ 76.8]	91,885		92,800
e	(　 ) 82,395	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	83,479	100 [ 92.2]	90,541		91,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,500 円／㎡]

仙台若林 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,077,165	546,289	2,530,876	2,084,130	446,746	（　0.9702） 433,433	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,422,457 円　　　　（　 47,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	198 ㎡	14.6 m x 13.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積４０㎡（４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,513	121,040	2.0	242,080
							1.0	121,040
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,544	123,520	2.0	247,040
							1.0	123,520
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		244,560		489,120
								244,560

⑨年額支払賃料	244,560 円　×　12ヶ月　＝　 2,934,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,934,720 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 161,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,013,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	489,120 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,560 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 59,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,077,165 円　　　　（　 15,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０３２　　　　-1	1,538 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,544 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１３０３２　　　　-2	1,588 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,620
c	２１１３０３２　　　　-5	1,545 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,580

仙台若林 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,700 円	27,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	126,989 円	3,174,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,100 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 546,289 円　（　　　　　　 2,759 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.50 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,084,130 円（　　　　　 10,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,077,165 円
②総費用	546,289 円
③純収益　①－②	2,530,876 円
④建物等に帰属する純収益	2,084,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	446,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,422,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台若林 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -12

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　宮本　一輝

印

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区かすみ町２１７番３３｢かすみ町２２－７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	卸町 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号バイパスの東側に形
成された既成住宅地域

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

卸町南方

1.6km

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設に近いことなどから、一定の住宅需要が継続している。今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道４号バイパス東側に広がる旧来からの住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市若林区在
住の標準的所得者層となっている。地下鉄東西線開業により利便性が高まったことなどから、住宅需要は堅調に推移し
てきたが、価格水準としては高値高止まり感が出始めている。市場の中心価格帯は新築建売住宅で総額３６００万円程
度、更地で総額１８００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部にアパートが認められるものの、居住の快適性を重視する戸建住宅主体の郊外の住宅地のため、土地価格に見合う
適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直
接反映する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、
収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区内の住宅地については、限定的ではあ
るものの新型コロナウイルス感染症の影響を
受けて、全般的に住宅需要は縮小傾向にある
。

地域東側で行われていた土地区画整理事業に
伴う需要の波及効果に陰りが見え始め、地価
の上昇幅は縮小してきている。

東側道路で日照、通風等の居住の快適性がや
や優れるものの、変動状況としては特段の要
因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３０３０ -42	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２１１３０５０ -15	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２１１３０３０ -5	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２１１３０５０ -115	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
e	２１１３０４０ -110	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,085	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	90,635	100 [ 99.0]	91,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	92,500
b	(　 ) 99,332	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,027	100 [ 104.0]	96,180		97,100
c	(　 ) 96,154	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	95,211	100 [ 106.1]	89,737		90,600
d	(　 ) 118,252	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	118,369	100 [ 132.6]	89,268		90,200
e	(　 ) 127,058	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	128,190	100 [ 132.6]	96,674		97,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

仙台若林 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,136,157	571,316	2,564,841	2,121,600	443,241	（　0.9674） 428,791	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,321,543 円　　　　（　 47,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	198 ㎡	14.6 m x 13.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積４０㎡（４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,543	123,440	2.0	246,880
							1.0	123,440
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,574	125,920	2.0	251,840
							1.0	125,920
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		249,360		498,720
								249,360

⑨年額支払賃料	249,360 円　×　12ヶ月　＝　 2,992,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,992,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 161,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,070,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	498,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,715 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,136,157 円　　　　（　 15,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０５２　　　　-6	1,603 ( 1,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,574 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１３０３２　　　　-1	1,538 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,589
c	２１１３０５２　　　　-5	1,025 ( 1,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,520

仙台若林 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,600 円	27,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	161,616 円	3,232,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,200 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,316 円　（　　　　　　 2,885 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,600 円（　　　　　 10,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,136,157 円
②総費用	571,316 円
③純収益　①－②	2,564,841 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	443,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	428,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,321,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,100 円／㎡）