鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３１８０ -99	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m未舗装道路、中間画地		２住居 (60,160)
b	２１１３０１０ -31	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２１１３０１０ -30	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	南4.7m市道、中間画地		２住居 (70,188)
d	２１１３１８０ -24	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２１１３０３０ -4	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北東4m、二方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,823	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	151,454	100 [ 96.7]	156,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 124,213	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.5]	162,358	100 [ 104.0]	156,113		161,000
c	(　 ) 130,818	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.4]	178,939	100 [ 113.8]	157,240		162,000
d	(　 ) 128,115	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	142,616	100 [ 111.6]	127,792		132,000
e	(　 ) 121,007	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,532	100 [ 76.3]	157,971		163,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -22.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.8
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

仙台若林 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,703,493	418,420	2,285,073	1,614,900	670,173	（　0.9761） 654,156	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,220,783 円　　　　（　 94,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	150 ㎡	10.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３０㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,917	115,000	1.0	115,000
							1.0	115,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,955	117,000	1.0	117,000
							1.0	117,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		232,000		232,000
								232,000

⑨年額支払賃料	232,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,784,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,784,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,644,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 232,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,489 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,703,493 円　　　　（　 18,023 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３０２２　　　　-16	2,123 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１３０２２　　　　-15	1,947 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,909
c	２１１３０２２　　　　-7	2,154 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,051

仙台若林 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,000 円	21,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	83,520 円	2,784,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 178,500 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 418,420 円　（　　　　　　 2,789 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,614,900 円（　　　　　 10,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,703,493 円
②総費用	418,420 円
③純収益　①－②	2,285,073 円
④建物等に帰属する純収益	1,614,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	654,156 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,361 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,220,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台若林 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -3

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大場　博

印

TEL.

鑑定評価額

23,700,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区五十人町２５番５				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北6.2m市道、東側道	水道、ガス、下水	連坊 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.2 ｍ、奥行　約　　 13.7 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅を主にアパートもみ
られる住宅地域

街

路

基準方位北６．２ｍ
市道

交通

施設

連坊駅南方

750m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

築年数が比較的古い住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であったが、震災後の建替えや地下鉄東西線の開業により、
街並みが中小規模の住宅地域として刷新されてきている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市南東部の比較的中心部に近い住宅地域とみられ、需要者は自用の住宅地として使用する個人を主に
、アパート経営を目的とする事業主も考えられる。価格は市中心部との接近性が良いこともあり、地域が刷新されるに
つれて今後、中小規模の住宅を主とする住宅地域に変化していくことが予想されることから、価格は当面、堅調に推移
し、取引の中心価格帯は標準的画地規模の土地で２，０００万円台前半と予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が位置する近隣地域はアパートも見受けられるが、自用の一戸建て住宅の敷地としての使用の比重が相当に
高いと認められるので、試算した比準価格と収益価格のうち、対象標準地の価格形成により強い影響を与えると認めら
れる比準価格を重視し、収益価格にも留意し、また代表標準地を規準とした価格との均衡も考慮したうえで、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　若林 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[113.4]

[103.0]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済環境についての先行き見通し難が強い。

今後、小規模開発及び画地の細分化が予想さ
れる。

個別的要因に特別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１３０１０ -18	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東6m、角地		２住居 (70,200)
b	２１１３０２０ -2	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		２住居 (70,160)
c	２１１３０１０ -1003	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南5.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	２１１３０１０ -2	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	台形	南西3.6m道路、東4m、角地		２住居 (70,160)
e	２１１３０２０ -93	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ正方形	南3.9m市道、西3.9m、角地		２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,705	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	173,171	100 [ 98.0]	176,705	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 150,400	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	175,850	100 [ 95.0]	185,105		191,000
c	(　 ) 132,772	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 102.0]	136,810	100 [ 105.1]	130,171		134,000
d	(　 ) 100,384	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	103,531	100 [ 89.3]	115,936		119,000
e	(　 ) 154,669	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	153,618	100 [ 96.0]	160,019		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

仙台若林 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適切な造成事例が得られなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,528,976	505,200	2,023,776	1,314,330	709,446	（　0.9735） 690,646	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,014,043 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.70	ＬＳ2	113.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	150 ㎡	11.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（約２８．３５㎡）タイプ各階２戸、合計４戸の軽量鉄骨造アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため１００％と査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.70	100.0	56.70	1,778	100,813	1.0	100,813
							1.0	100,813
2～ 2	住宅	56.70	100.0	56.70	1,814	102,854	1.0	102,854
							1.0	102,854
～

～

～

計		113.40	100.0	113.40		203,667		203,667
								203,667

⑨年額支払賃料	203,667 円　×　12ヶ月　＝　 2,444,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 113.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保しているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,444,004 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 158,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,477,844 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	203,667 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,667 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 150 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,528,976 円　　　　（　 16,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１３１５２　　　　-5	2,111 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,854 円/㎡　月額支払賃料（　 1,814 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１３１５２　　　　-28	1,536 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,552
c	２１１３１５２　　　　-23	1,816 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,854

仙台若林 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,500 円	19,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,800 円	2,636,004　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,000 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	19,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,200 円　（　　　　　　 3,368 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 113.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,314,330 円（　　　　　 8,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,528,976 円
②総費用	505,200 円
③純収益　①－②	2,023,776 円
④建物等に帰属する純収益	1,314,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	709,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	690,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,014,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）