鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２０１０ -1006	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北8m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	２１１２０１０ -1003	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ台形	東12m市道、北12m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
c	２１１１１３０ -1003	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南19m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,500)
d	２１１１１３０ -1021	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西36m市道、南東6m、南6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	２１１１０６０ -1013	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、東8m、北8m、南6m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 531,397	100 [ 100.0]	[ 119.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	622,047	100 [ 88.6]	702,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	723,000
b	(　 ) 754,276	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	837,759	100 [ 125.9]	665,416		685,000
c	(　 ) 756,148	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	807,566	100 [ 111.1]	726,882		749,000
d	(　 ) 775,062	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.9]	830,864	100 [ 126.7]	655,773		675,000
e	(　 ) 812,207	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.5]	892,762	100 [ 129.7]	688,328		709,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +1.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +37.0
b	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 707,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,193,843	12,438,153	42,755,690	33,388,200	9,367,490	（　0.9246） 8,661,181	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	184,280,447 円　　　　（　 372,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	205.70	ＲＣ10	2,052.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	496 ㎡	14.5 m x 34.3 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階は平均専有面積約４４㎡の３６戸の住戸を想定

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

地域の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	201.55	78.0	157.21	4,000	628,840	6.0	3,773,040
							0.0	0
2～ 4	住宅	205.70	85.0	174.85	2,441	426,809	2.0	853,618
							1.0	426,809
5～ 7	住宅	205.70	85.0	174.85	2,490	435,377	2.0	870,754
							1.0	435,377
8～10	住宅	205.70	85.0	174.85	2,540	444,119	2.0	888,238
							1.0	444,119
～

計		2,052.85	84.3	1,730.86		4,547,755		11,610,870
								3,918,915

⑨年額支払賃料	4,547,755 円　×　12ヶ月　＝　 54,573,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,730.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,573,060 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,254,922 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,118,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,610,870 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,918,915 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 964,241 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,193,843 円　　　　（　 111,278 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１２０１２　　　　-6	2,322 ( 2,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	2,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,497 円/㎡　月額支払賃料（　 2,441 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１２０１２　　　　-7	2,401 ( 2,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,555
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,916,000 円	486,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,818,653 円	56,373,060　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 774,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,957,200 円	486,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,438,153 円　（　　　　　　 25,077 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9246

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	486,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,052.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,388,200 円（　　　　　 67,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,193,843 円
②総費用	12,438,153 円
③純収益　①－②	42,755,690 円
④建物等に帰属する純収益	33,388,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,367,490 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,661,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,280,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
仙台宮城野 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-12

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　有川　卓也

印

TEL.

鑑定評価額

343,000,000 円

１㎡当たりの価格

692,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区二十人町３００番７				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ10	店舗、共同住宅、貸駐車場等が混在する商業地域	北40m市道、背面道	水道、ガス、下水	仙台 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 33.5 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駐車場等の低利用地も多い幹
線道路沿いの商業地域

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

仙台駅北東方

650m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

駐車場等の低利用地も多いが徐々に土地活用が進んでおり、商業地域としての熟成度は緩やかに向上と予測する
。コロナ禍により仙台駅東口の商業地の取引は様子見の状態も窺え、今後の市場動向に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 728,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 377,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ仙台駅東口に広がる商業地域を中心に西口の一部を含む。主たる需要者は高い資金調達能力を有す
る法人投資家や不動産会社、一般事業会社等である。二十人町地区の地域の様相は年々変化しているが、１階を店舗利
用とした高層賃貸マンションの供給が多く見られる。需要者の属性や取得目的によって取引価格に差が見られるため、
需要の中心価格帯は見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高層店舗付共同住宅等が建ち並びつつある商業地域で、主たる需要者は投資家等であるが、収益価格は想定要素が多い
ほか、近年の建築費上昇の影響も相俟って低位に求められた。比準価格は現実の不動産市場に立脚した実証的な価格で
あり、説得力は高いと思料する。以上より、本件では実際の取引事例に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮城野 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 945,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[ 97.0]

100
[146.7]

[103.0]
100

687,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により経済の先行きに対する不透明
感が高まる一方、金融緩和による投資資金が
収益用不動産の購入のため市場に流れ込む動
きも見られる。

ＪＲ仙台駅西口方面へと繋がる幹線道路沿い
の商業地域で、土地活用が進み熟成度は向上
しているが、コロナ禍で地価上昇は落ち着き
が見られる。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 -3.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２０１０ -102	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
b	２１１２０１０ -2	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南40m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
c	２１１２０１０ -1002	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,500)
d	２１１２０１０ -101	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 778,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	778,534	100 [ 116.6]	667,696	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	688,000
b	(　 ) 539,892	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	539,892	100 [ 75.7]	713,199		735,000
c	(　 ) 651,105	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	691,474	100 [ 94.7]	730,173		752,000
d	(　 ) 605,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	605,030	100 [ 84.4]	716,860		738,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 728,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,852,322	11,963,141	42,889,181	33,388,200	9,500,981	（　0.9246） 8,784,607	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	186,906,532 円　　　　（　 377,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	205.70	ＲＣ10	2,052.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	496 ㎡	14.5 m x 34.3 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階共同住宅を想定（１階店舗：フロア貸し、２～１０階住宅：少人数世帯タイプ、平均専有面積４３．７㎡程度）

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	201.55	78.0	157.21	3,630	570,672	6.0	3,424,032
							0.0	0
2～ 4	住宅	205.70	85.0	174.85	2,483	434,153	2.0	868,306
							1.0	434,153
5～ 7	住宅	205.70	85.0	174.85	2,557	447,091	2.0	894,182
							1.0	447,091
8～10	住宅	205.70	85.0	174.85	2,634	460,555	2.0	921,110
							1.0	460,555
～

計		2,052.85	84.3	1,730.86		4,596,069		11,474,826
								4,025,397

⑨年額支払賃料	4,596,069 円　×　12ヶ月　＝　 55,152,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,730.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,152,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,829,641 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,763,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,474,826 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,025,397 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 980,124 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,852,322 円　　　　（　 110,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１２０４２　　　　-23	2,487 ( 2,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,564	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,540 円/㎡　月額支払賃料（　 2,483 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１２０４２　　　　-24	2,556 ( 2,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,536
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,430,000 円	486,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,829,641 円	56,592,828　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 774,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,957,200 円	486,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,963,141 円　（　　　　　　 24,119 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9246

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	486,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,052.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,388,200 円（　　　　　 67,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,852,322 円
②総費用	11,963,141 円
③純収益　①－②	42,889,181 円
④建物等に帰属する純収益	33,388,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,500,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,784,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,711 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,906,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377,000 円／㎡）