鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２０２０ -1002	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9.3m市道、北西5.5m、北東5.8m、三方路		近商高度地区4種特別用途地区 (100,300)
b	２１１２０９０ -63	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (80,300)
c	２１１２０２０ -27	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,240)
d	２１１２０４０ -1023	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,240)
e	２１１２０１０ -1011	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、東4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.8]	198,066	100 [ 100.0]	198,066	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 183,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	181,362	100 [ 90.2]	201,067		201,000
c	(　 ) 141,746	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,746	100 [ 72.0]	196,869		197,000
d	(　 ) 165,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	161,902	100 [ 80.4]	201,371		201,000
e	(　 ) 168,476	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	165,173	100 [ 80.8]	204,422		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

仙台宮城野 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,439,265	691,972	2,747,293	1,911,000	836,293	（　0.9674） 809,030	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,587,609 円　　　　（　 90,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	194 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均２３．３㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,864	130,480	2.0	260,960
							1.0	130,480
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,902	133,140	2.0	266,280
							1.0	133,140
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		263,620		527,240
								263,620

⑨年額支払賃料	263,620 円　×　12ヶ月　＝　 3,163,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,163,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 177,372 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,370,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	527,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 64,188 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,439,265 円　　　　（　 17,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１２０１２　　　　-19	1,944 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,946 円/㎡　月額支払賃料（　 1,902 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１２０１２　　　　-27	2,306 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,005
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	24,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	177,372 円	3,547,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	24,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 691,972 円　（　　　　　　 3,567 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,911,000 円（　　　　　 9,851 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,439,265 円
②総費用	691,972 円
③純収益　①－②	2,747,293 円
④建物等に帰属する純収益	1,911,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	836,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,587,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
仙台宮城野 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -20

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　稗貫　信浩

印

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区銀杏町１２３番４｢銀杏町２６－９｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、営業所等混在の住宅地域	北東5.8m市道	水道、ガス、下水	宮城野原 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４５号背後の事務所等も
混在する住宅地域

街

路

基準方位北、５．８
ｍ市道

交通

施設

宮城野原駅北東方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

　ＪＲ駅のダブルアクセスエリアに所在する住・商混在地域で、都市計画道路の開通で仙台市中心部へのアクセ
スも容易化し利便性は高位。コロナ禍で様子見の状態も伺われるが地価はやや上昇傾向での推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は宮城野区内のＪＲ仙石線「榴ケ岡」駅から「陸前原ノ町」駅沿線の住・商混在地域一円と判定した。主
たる需要者層は仙台市中心部勤務の高額所得者層、アパート・賃貸マンション等による収益目的の一般投資家及び転売
目的の不動産業者等が想定される。仙台市中心部にほど近く、高い利便性を有することから需要は堅調で市場での中心
価格帯は、土地は１９０㎡程度で３，７００万円程度、新築戸建は５，５００万円～６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　本件標準地程度の画地規模の土地は戸建住宅用地としての取引が主流であり、市場性の観点から試算された比準価格
を重視すべきと考えられるが、近隣地域にはアパート、賃貸マンション等の投資用不動産も多数所在し価格形成に多少
なりとも影響を与えているものと考えられる。従って、比準価格を標準として、収益価格も比較考量し、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮城野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.0]

100
[ 53.9]

[100.0]
100

193,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあり、持家及
び分譲住宅の着工は弱含んでいる。

コロナ禍で住宅地としての市況は様子見の状
態も伺われるが、新設された都市計画道路等
により高い利便性を有し、依然として需要は
堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -30.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１２０１０ -1010	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.8m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
b	２１１２０２０ -1002	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9.3m市道、北西5.5m、北東5.8m、三方路		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
c	２１１２０９０ -63	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (80,300)
d	２１１２０６０ -31	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.2m市道、北東4m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,252)
e	２１１２０３０ -28	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,413	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	153,112	100 [ 100.0]	153,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 181,468	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	177,280	100 [ 103.0]	172,117		172,000
c	(　 ) 183,176	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	182,632	100 [ 87.3]	209,200		209,000
d	(　 ) 225,507	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	222,633	100 [ 88.2]	252,418		252,000
e	(　 ) 198,388	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	182,697	100 [ 90.0]	202,997		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

仙台宮城野 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,366,607	651,584	2,715,023	1,911,000	804,023	（　0.9674） 777,812	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,908,957 円　　　　（　 87,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	194 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２３．３㎡の６住戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,820	127,400	2.0	254,800
							1.0	127,400
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,857	129,990	2.0	259,980
							1.0	129,990
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		257,390		514,780
								257,390

⑨年額支払賃料	257,390 円　×　12ヶ月　＝　 3,088,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,088,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 173,634 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,299,046 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	514,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 62,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,366,607 円　　　　（　 17,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１２０９２　　　　-11	1,944 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,857 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１２０９２　　　　-45	1,927 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,931
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	173,634 円	3,472,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,750 円	24,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 651,584 円　（　　　　　　 3,359 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9674

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0682 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,911,000 円（　　　　　 9,851 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,366,607 円
②総費用	651,584 円
③純収益　①－②	2,715,023 円
④建物等に帰属する純収益	1,911,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	804,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	777,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,908,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,200 円／㎡）