鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１１０ -1049	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	２１１１１１０ -21	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
c	２１１１０６０ -45	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２１１１０６０ -5	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (90,360)
e	２１１１０６０ -1002	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 491,393	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	517,437	100 [ 128.2]	403,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 524,109	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	539,832	100 [ 132.6]	407,113		427,000
c	(　 ) 416,971	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	455,081	100 [ 112.1]	405,960		426,000
d	(　 ) 352,237	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	367,031	100 [ 92.2]	398,081		418,000
e	(　 ) 526,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	526,212	100 [ 130.2]	404,157		424,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 424,000 円／㎡]

仙台青葉 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	85,330,670	19,856,862	65,473,808	57,342,600	8,131,208	（　0.9519） 7,740,097	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	172,002,156 円　　　　（　 242,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅	487.97	ＲＣ9F1B	3,418.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	712 ㎡	36.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場１８台、１階店舗、２～９階共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積約４２．４㎡）を想定。

⑦有効率　 79.6 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	270.00

1～ 1	店舗	471.09	73.5	346.42	3,200	1,108,544	12.0	13,302,528
							0.0	0
2～ 8	住宅	358.42	89.4	320.42	2,470	791,437	2.0	1,582,874
							1.0	791,437
9～ 9	住宅	168.00	78.6	132.00	2,500	330,000	2.0	660,000
							1.0	330,000
～

計		3,418.03	79.6	2,721.36		6,978,603		25,042,646
								5,870,059

⑨年額支払賃料	6,978,603 円　×　12ヶ月　＝　 83,743,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,721.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,743,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,403,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	83,660,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,042,646 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 237,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,870,059 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,429,271 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,420 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	85,330,670 円　　　　（　 119,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０６２　　　　-13	2,254 ( 2,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,527 円/㎡　月額支払賃料（　 2,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１０２２　　　　-24	2,684 ( 2,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,684
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,305,000 円	861,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,403,162 円	88,063,236　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 644,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,782,200 円	861,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	861,000 円	861,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	861,000 円	861,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,856,862 円　（　　　　　　 27,889 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	861,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,418.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	57,342,600 円（　　　　　 80,537 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	85,330,670 円
②総費用	19,856,862 円
③純収益　①－②	65,473,808 円
④建物等に帰属する純収益	57,342,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,131,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,740,097 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,002,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 242,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-32

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

印

TEL.

鑑定評価額

287,000,000 円

１㎡当たりの価格

403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区立町１８番６｢立町１８－１２｣				②地積　(㎡)	712 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	2:1	事務所兼共同住宅ＳＲＣ7	中高層のマンション等が建ち並ぶ商業地域	北8m市道、西側道	水道、ガス、下水	大町西公園 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

定禅寺通の南側背後に、中高
層マンションや一般住宅等が
混在する商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

大町西公園駅北方

590m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅やアーケード街から徒歩圏内に位置し、単身者向けの賃貸マンション等の稼働は安定しているが、新型
コロナウイルス感染症の影響による景況悪化の懸念もあり、地価は微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉通・広瀬通・定禅寺通沿い等の中心オフィス街や一番町通・中央通等の繁華街の背後に位置する商
業地域等と判定される。需要者は県内外の資本力のある法人、不動産投資法人、地元企業及び個人投資家等が中心。地
下鉄駅等から徒歩圏内に位置し、比較的堅調な需要が継続しているが、新型コロナウイルス感染症の影響による景況悪
化の懸念もあり、地価は微増傾向にある。需要の中心は、７００㎡程度の更地で２億８千万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う不動産投資家等であり、収益価格は高層の店舗付共同住宅を建築・賃貸する
ことを想定して求めたものの、変動要素が多く含まれており検討の余地が残されている。一方、比準価格は現実の市場
性を反映した実証的な価格である。本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 438,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[120.0]

[105.0]
100

402,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区中心商業地の優良大型物件に対する需
要は依然として高く地価の上昇傾向は継続。
一方、コロナ禍の影響により飲食店街等は下
落に転じている。

地下鉄駅・商店街等から徒歩圏内に位置して
おり、マンション用地としての需要も高いが
、新型コロナの影響もあり、地価は微増傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１３０ -1014	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
b	２１１１０１０ -1022	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２１１１０６０ -1002	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	２１１１０６０ -45	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 561,281	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	504,177	100 [ 124.9]	403,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 479,307	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 103.0]	514,852	100 [ 128.3]	401,288		421,000
c	(　 ) 526,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	526,212	100 [ 130.9]	401,995		422,000
d	(　 ) 416,971	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	455,081	100 [ 112.1]	405,960		426,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

仙台青葉 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,357,396	19,577,664	64,779,732	56,868,500	7,911,232	（　0.9267） 7,331,339	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	162,918,644 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅	487.97	ＲＣ9F1B	3,418.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	712 ㎡	36.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～９階：共同住宅（２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約６４㎡）、地下１階：駐車場

⑦有効率　 79.6 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	270.00

1～ 1	店舗	471.09	73.5	346.42	3,164	1,096,073	12.0	13,152,876
							0.0	0
2～ 8	住宅	358.42	89.4	320.42	2,470	791,437	2.0	1,582,874
							1.0	791,437
9～ 9	住宅	168.00	78.6	132.00	2,544	335,808	2.0	671,616
							1.0	335,808
～

計		3,418.03	79.6	2,721.36		6,971,940		24,904,610
								5,875,867

⑨年額支払賃料	6,971,940 円　×　12ヶ月　＝　 83,663,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,721.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,663,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,278,997 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,704,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,904,610 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 234,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,875,867 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,415,626 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,384 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,357,396 円　　　　（　 118,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０６２　　　　-13	2,254 ( 2,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,527 円/㎡　月額支払賃料（　 2,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１０２２　　　　-23	2,832 ( 2,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,697
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,225,000 円	845,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,399,164 円	87,983,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 644,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,619,000 円	845,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	845,000 円	845,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	845,000 円	845,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,577,664 円　（　　　　　　 27,497 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	845,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,418.03 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	56,868,500 円（　　　　　 79,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,357,396 円
②総費用	19,577,664 円
③純収益　①－②	64,779,732 円
④建物等に帰属する純収益	56,868,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,911,232 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,331,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,297 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,918,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）