鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０２０ -1028	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東11m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (80,200)
b	２１１１１３０ -1009	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、北4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
c	２１１１１３０ -1011	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
d	２１１１１００ -1	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西11m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (80,200)
e	２１１１０２０ -1	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,833	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 113.3]	328,452	100 [ 117.4]	279,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 238,814	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	258,715	100 [ 97.7]	264,806		265,000
c	(　 ) 256,276	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	248,821	100 [ 88.3]	281,790		282,000
d	(　 ) 187,493	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	184,580	100 [ 67.0]	275,493		275,000
e	(　 ) 293,518	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	272,972	100 [ 94.9]	287,642		288,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

仙台青葉 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,253,939	4,355,360	16,898,579	12,114,000	4,784,579	（　0.9505） 4,547,742	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	101,060,933 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	306.71	ＲＣ3	875.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	84 ％	300 ％	270 ％	515 ㎡	10.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（各戸約７５㎡、各階３戸）を想定。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	306.71	91.0	279.11	2,980	831,748	6.0	4,990,488
							0.0	0
2～ 2	住宅	284.40	79.6	226.38	2,273	514,562	2.0	1,029,124
							1.0	514,562
3～ 3	住宅	284.40	79.6	226.38	2,341	529,956	2.0	1,059,912
							1.0	529,956
～

～

計		875.51	83.6	731.87		1,876,266		7,079,524
								1,044,518

⑨年額支払賃料	1,876,266 円　×　12ヶ月　＝　 22,515,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 731.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,515,192 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,576,063 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,939,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,079,524 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,840 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,044,518 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 248,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,253,939 円　　　　（　 41,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０９２　　　　-36	2,327 ( 2,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,325 円/㎡　月額支払賃料（　 2,273 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１０９２　　　　-34	2,484 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,258
c	２１１１１１２　　　　-1009	2,337 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,385

仙台青葉 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	180,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,125,760 円	22,515,192　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 313,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	180,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,355,360 円　（　　　　　　 8,457 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 875.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,114,000 円（　　　　　 23,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,253,939 円
②総費用	4,355,360 円
③純収益　①－②	16,898,579 円
④建物等に帰属する純収益	12,114,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,784,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,547,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,060,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-27

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　齋　正晴

印

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区宮町２丁目５９番３外｢宮町２－１－６７｣				②地積　(㎡)	515 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (84,270)
	1:4.5	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗付共同住宅、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	東15m市道	水道、ガス、下水	仙台 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

古くは東照宮門前町として発
展。道路拡幅後、中低層店舗
、共同住宅等が整然と連坦。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

仙台駅北方

1.3km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部やＪＲ仙台駅への接近性が良好で、背後に住宅街を控えた商業地域である。建替えや隣地併合等により
今後とも商業施設を併設した中層共同住宅等の増加が期待され、地価は上昇傾向が続くと予測。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心街の外縁にあって背後に既成住宅街を控えたバス通り沿い等の近隣型商業地域や混在地域一円で
ある。需要者の中心は店舗経営者ほか賃貸共同住宅経営の投資家等である。不動産利用は店舗の単独利用よりも収益の
安定性を求めた共同住宅併設の中層利用が標準的。敷地規模や地形及び立地条件等がまちまちのため取引の中心となる
価格帯は把握困難であるが、更地は５００㎡程度で１億５０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域の事例が得られなかったので、背後の類似地域等の事例より試算したが、需要動向を反映して実証
的である。収益価格は地域内の標準的使用と認められる店舗共同住宅の想定建物の賃貸から求めたが、収益物件間の競
争や地価に対する賃料の硬直性などから合理的な賃料が得られにくく、低位となった。本件では比準価格を中心に、地
域の標準的使用を指向する収益価格を関連づけて価格を調整し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉 5-16                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    265,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区人口は２９万３千人弱で増加停止。住宅地
取引は成約件数減少ながら成約価格上昇。商
業地は空室率悪化と賃料下落の中、金融緩和
が需要を後押し。

近隣地域及び周辺類似地域では隣地併合によ
る画地条件の改善や建替えにより低層利用か
ら商業施設併設の中層利用の共同住宅等が増
えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０１０ -21	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
b	２１１１０２０ -1	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
c	２１１１１２０ -1019	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ正方形	北5m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
d	２１１１０７０ -24	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,330)
e	２１１１１３０ -1011	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,850	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	251,849	100 [ 89.3]	282,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 293,518	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,269	100 [ 107.2]	280,102		280,000
c	(　 ) 284,969	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	295,228	100 [ 99.8]	295,820		296,000
d	(　 ) 310,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,894	100 [ 113.3]	274,399		274,000
e	(　 ) 256,276	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	248,821	100 [ 89.6]	277,702		278,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

仙台青葉 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,991,398	4,750,985	17,240,413	12,854,300	4,386,113	（　0.9505） 4,169,000	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	92,644,444 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	306.71	ＲＣ3	875.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	84 ％	300 ％	272 ％	515 ㎡	10.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗併用住宅を想定。１階は一括貸し店舗。２～３階は各戸７５．５㎡、各階３戸、計６戸の賃貸共同住宅。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

機械室・ホール。住戸は外階段、外廊下。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	306.71	91.0	279.00	2,969	828,351	6.0	4,970,106
							0.0	0
2～ 2	住宅	284.40	79.6	226.50	2,375	537,938	2.0	1,075,876
							1.0	537,938
3～ 3	住宅	284.40	79.6	226.50	2,446	554,019	2.0	1,108,038
							1.0	554,019
～

～

計		875.51	83.6	732.00		1,920,308		7,154,020
								1,091,957

⑨年額支払賃料	1,920,308 円　×　12ヶ月　＝　 23,043,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 732.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,043,696 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,382,622 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,661,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,154,020 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,091,957 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 263,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,991,398 円　　　　（　 42,702 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０２２　　　　-26	2,784 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [112.0]	100 [105.0]	2,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,430 円/㎡　月額支払賃料（　 2,375 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１０９２　　　　-26	2,094 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,276
c	２１１１０９２　　　　-1030	1,966 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,447

仙台青葉 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	955,000 円	191,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,152,185 円	23,043,696　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 313,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,948,200 円	191,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,750,985 円　（　　　　　　 9,225 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	191,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 875.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,854,300 円（　　　　　 24,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,991,398 円
②総費用	4,750,985 円
③純収益　①－②	17,240,413 円
④建物等に帰属する純収益	12,854,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,386,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,169,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,644,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）