鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０２０ -14	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	西30m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,500)
b	２１１１０２０ -1030	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,360)
c	２１１１１３０ -1012	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南36m国道、西30m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２１１１１２０ -5	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,354)
e	２１１１１３０ -1014	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 900,045	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	913,546	100 [ 114.4]	798,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	799,000
b	(　 ) 474,458	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	490,115	100 [ 60.5]	810,107		810,000
c	(　 ) 606,058	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.3]	989,986	100 [ 126.0]	785,703		786,000
d	(　 ) 620,468	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	601,666	100 [ 76.0]	791,666		792,000
e	(　 ) 561,281	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	504,177	100 [ 63.4]	795,232		795,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -33.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 795,000 円／㎡]

仙台青葉 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,759,426	14,255,717	42,503,709	33,246,200	9,257,509	（　0.9267） 8,578,934	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	190,642,978 円　　　　（　 517,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層飲食店舗	261.40	ＲＣ8	1,843.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	369 ㎡	9.5 m x 39.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも飲食店・バー・料理屋等の小規模な部分貸しを想定

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	179.88	77.6	139.59	5,250	732,848	12.0	8,794,176
							0.0	0
2～ 2	店舗	261.40	65.4	170.96	4,600	786,416	6.0	4,718,496
							0.0	0
3～ 5	店舗	261.40	65.4	170.96	4,269	729,828	6.0	4,378,968
							0.0	0
6～ 8	店舗	197.20	59.3	116.94	4,000	467,760	6.0	2,806,560
							0.0	0
塔屋～		26.40

計		1,843.48	63.7	1,174.25		5,112,028		35,069,256
								0

⑨年額支払賃料	5,112,028 円　×　12ヶ月　＝　 61,344,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,174.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,344,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,907,547 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,436,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,069,256 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 322,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,759,426 円　　　　（　 153,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０７２　　　　-23	6,958 ( 6,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [108.0]	100 [120.0]	4,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,290 円/㎡　月額支払賃料（　 4,269 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１１１０７２　　　　-1018	4,871 ( 4,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	4,059
c	２１１１０２２　　　　-38	4,143 ( 4,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,143

仙台青葉 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,964,000 円	494,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,067,217 円	61,344,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,197,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,038,800 円	494,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	494,000 円	494,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	494,000 円	494,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,255,717 円　（　　　　　　 38,633 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	494,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,843.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,246,200 円（　　　　　 90,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,759,426 円
②総費用	14,255,717 円
③純収益　①－②	42,503,709 円
④建物等に帰属する純収益	33,246,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,257,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,578,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,642,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 517,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-17

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　中山　修

印

TEL.

鑑定評価額

275,000,000 円

１㎡当たりの価格

745,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区国分町２丁目１番９｢国分町２－１－１１｣				②地積　(㎡)	369 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:4	店舗ＳＲＣ8F1B	中高層の飲食店ビルが建ち並ぶ商業地域	西11m市道	水道、ガス、下水	広瀬通 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層飲食店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国分町地区の中心である国分
町通り沿いの商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

広瀬通駅西方

500m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルスの影響で国分町地区への来街者は大きく減少しており、コロナ禍が収束するまでは停滞傾向
が継続すると予測する。投資意欲も低下しており、コロナ禍が収束するまでは地価は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層飲食店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 783,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 568,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、国分町地区及びその周辺の飲食店が存する商業地域。需要者は、地元企業のほか、不動産業者や投資家
等が中心である。東北地方最大の繁華街であるが、コロナ禍の影響を大きく受けて、商況は低迷している。仙台駅周辺
への顧客流出等により、顧客は減少傾向となっており、閉鎖店舗も増加してる。需要の中心となる価格帯は、３００㎡
程度の更地で２億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地における取引は投資採算性を重視しており、取引事例は収益性を十分に考慮した価格で取引されていると考えら
れることから、比準価格は収益性を踏まえた市場性を反映したものと認められる。よって、信頼性の高い取引事例によ
り求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    785,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する高い需要が続いていたが、新型コロ
ナウイルスの影響で先行き懸念が増している
。

飲食店を中心とする東北地方最大の歓楽街で
あるが、コロナ禍の影響で人出の減少や閉鎖
店舗の増加など大きなダメージを受けている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０２０ -1030	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,360)
b	２１１１１２０ -5	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,354)
c	２１１１１３０ -15	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南10m市道、北東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２１１１１３０ -1022	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 474,458	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	490,115	100 [ 63.1]	776,727	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	777,000
b	(　 ) 620,468	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	601,666	100 [ 75.8]	793,755		794,000
c	(　 ) 690,025	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	702,584	100 [ 90.6]	775,479		775,000
d	(　 ) 679,549	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	689,683	100 [ 88.3]	781,068		781,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 783,000 円／㎡]

仙台青葉 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,899,718	13,758,447	42,141,271	32,234,400	9,906,871	（　0.9519） 9,430,351	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	209,563,356 円　　　　（　 568,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層飲食店舗	261.40	ＲＣ8	1,843.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	369 ㎡	9.5 m x 39.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～８階店舗（各階の部分貸し）を想定。

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	179.88	77.6	139.59	5,200	725,868	12.0	8,710,416
							0.0	0
2～ 2	店舗	261.40	65.4	170.96	4,600	786,416	6.0	4,718,496
							0.0	0
3～ 5	店舗	261.40	65.4	170.96	4,200	718,032	6.0	4,308,192
							0.0	0
6～ 8	店舗	197.20	59.3	116.94	3,900	456,066	6.0	2,736,396
							0.0	0
塔屋～		26.40

計		1,843.48	63.7	1,174.25		5,034,578		34,562,676
								0

⑨年額支払賃料	5,034,578 円　×　12ヶ月　＝　 60,414,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,174.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,414,936 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,833,195 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,581,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,562,676 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 317,977 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,899,718 円　　　　（　 151,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０２２　　　　-37	3,174 ( 3,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,931	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１１１１２２　　　　-1010	4,082 ( 3,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	4,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,420,000 円	484,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,020,747 円	60,414,936　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,412,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,936,800 円	484,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	484,000 円	484,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	484,000 円	484,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,758,447 円　（　　　　　　 37,286 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	484,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,843.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,234,400 円（　　　　　 87,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,899,718 円
②総費用	13,758,447 円
③純収益　①－②	42,141,271 円
④建物等に帰属する純収益	32,234,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,906,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,430,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,563,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 568,000 円／㎡）