鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１２０ -5	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,354)
b	２１１１０７０ -1050	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２１１１０２０ -1029	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南35m国道、西8m、北4m、三方路		商業駐車付置義務 (100,500)
d	２１１１０２０ -1031	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
e	２１１１１３０ -3	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西36m市道、北5.6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 620,468	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	601,666	100 [ 102.1]	589,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	589,000
b	(　 ) 490,196	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	558,419	100 [ 88.5]	630,982		631,000
c	(　 ) 574,035	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	573,477	100 [ 90.8]	631,583		632,000
d	(　 ) 587,701	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	617,086	100 [ 93.6]	659,280		659,000
e	(　 ) 684,053	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	707,320	100 [ 92.0]	768,826		769,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 628,000 円／㎡]

仙台青葉 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,817,650	14,267,260	39,550,390	33,699,600	5,850,790	（　0.9288） 5,434,214	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	120,760,311 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	316.80	ＲＣ5F1B	1,925.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	480 ％	402 ㎡	21.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、地上５階建の飲食店舗ビルを建築し、各階の部分貸しを想定。

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	316.80	73.3	232.20	2,723	632,281	10.0	6,322,810
							0.0	0
1～ 1	店舗	316.80	79.2	250.90	5,506	1,381,455	10.0	13,814,550
							0.0	0
2～ 2	店舗	316.80	81.4	257.90	3,224	831,470	10.0	8,314,700
							0.0	0
3～ 5	店舗	316.80	81.4	257.90	2,710	698,909	10.0	6,989,090
							0.0	0
塔屋～		25.00

計		1,925.80	78.7	1,514.70		4,941,933		49,419,330
								0

⑨年額支払賃料	4,941,933 円　×　12ヶ月　＝　 59,303,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,514.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保するので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,303,196 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,930,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,372,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,419,330 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 444,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,817,650 円　　　　（　 133,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０７２　　　　-23	6,958 ( 6,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	6,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,552 円/㎡　月額支払賃料（　 5,506 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１１０７２　　　　-1018	4,871 ( 4,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,232
c	２１１１０７２　　　　-1017	5,746 ( 5,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,385

仙台青葉 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,530,000 円	506,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,965,160 円	59,303,196　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,092,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,161,200 円	506,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,012,000 円	506,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	506,000 円	506,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,267,260 円　（　　　　　　 35,491 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	506,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,925.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,699,600 円（　　　　　 83,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,817,650 円
②総費用	14,267,260 円
③純収益　①－②	39,550,390 円
④建物等に帰属する純収益	33,699,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,850,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,434,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,760,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-16

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　真木　芳美

印

TEL.

鑑定評価額

239,000,000 円

１㎡当たりの価格

595,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区国分町２丁目１２番４｢国分町２－１２－４｣				②地積　(㎡)	402 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1.2:1	店舗ＲＣ5F1B	中層飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	勾当台公園 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 45 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

市内随一の飲食店街。街路は
狭く、中小の飲食店ビルが建
ち並ぶ商業地域。

街

路

８ｍ市道　　　　

交通

施設

勾当台公園駅南西方

310m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

代表的な飲食店街として熟成した地域でコロナ禍の影響により、飲食店は大きな打撃を受けている。駅前の飲食
店との競合もあり、コロナ禍の影響が長引けば下落傾向が続くことが懸念される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 625,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 414,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国分町をはじめとする中心部の飲食店が建ち並ぶ商業地域一円。需要者の中心は、県内外の飲食専門会社
、不動産投資会社等である。かねてより当該地域における飲食店・店舗売上は駅前との競合関係にあり厳しさを増して
いたが、コロナ禍にあり更に厳しさが増している、店舗ビル用地等の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は
、土地については、は４００㎡程度で２億５千万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う飲食関連の投資家や不動産業者等であり、収益価格は飲食店舗ビルを建築・
賃貸することを想定して求めたものであるが、変動要素が多く含まれており検討の余地が残されている。一方、比準価
格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重
視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 785,000 円／㎡

[ 95.2]
100

100
[100.0]

100
[125.7]

[100.0]
100

595,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    625,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあるが青葉区中心商業地の優良大
型物件に対する需要は依然として高く、低金
利等を背景に需要は底堅い。

飲食店ビルの賃貸については、テナントの撤
退も若干見られ、需給状況にやや慎重さが認
められる。今後の動向に注視する必要がある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０２０ -1030	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,360)
b	２１１１０７０ -1050	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２１１１０６０ -21	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	２１１１１２０ -5	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,354)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 474,458	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	490,115	100 [ 77.3]	634,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	634,000
b	(　 ) 490,196	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	558,419	100 [ 88.4]	631,696		632,000
c	(　 ) 648,508	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	661,478	100 [ 107.0]	618,204		618,000
d	(　 ) 620,468	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	601,666	100 [ 98.0]	613,945		614,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 625,000 円／㎡]

仙台青葉 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,097,922	14,325,603	41,772,319	33,699,600	8,072,719	（　0.9288） 7,497,941	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	166,620,911 円　　　　（　 414,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	316.80	ＲＣ5F1B	1,925.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	480 ％	402 ㎡	21.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、地上５階建の飲食店舗ビル、各階の部分貸しを想定。

⑦有効率　 78.7 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	316.80	73.3	232.20	2,610	606,042	10.0	6,060,420
							0.0	0
1～ 1	店舗	316.80	79.2	250.90	5,306	1,331,275	10.0	13,312,750
							0.0	0
2～ 2	店舗	316.80	81.4	257.90	3,232	833,533	10.0	8,335,330
							0.0	0
3～ 5	店舗	316.80	81.4	257.90	2,932	756,163	10.0	7,561,630
							0.0	0
塔屋～		25.00

計		1,925.80	78.7	1,514.70		5,039,339		50,393,390
								0

⑨年額支払賃料	5,039,339 円　×　12ヶ月　＝　 60,472,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,514.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,472,068 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,837,765 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,634,303 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,393,390 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 463,619 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,097,922 円　　　　（　 139,547 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０１２　　　　-1003	6,829 ( 6,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,350 円/㎡　月額支払賃料（　 5,306 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１１１２２　　　　-23	4,645 ( 4,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,530,000 円	506,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,023,603 円	60,472,068　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,092,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,161,200 円	506,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,012,000 円	506,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	506,000 円	506,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,325,603 円　（　　　　　　 35,636 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	506,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,925.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,699,600 円（　　　　　 83,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,097,922 円
②総費用	14,325,603 円
③純収益　①－②	41,772,319 円
④建物等に帰属する純収益	33,699,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,072,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,497,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,652 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,620,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414,000 円／㎡）