鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１３０ -43	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北50m市道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	２１１１１３０ -1018	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	２１１１１３０ -1015	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２１１１１１０ -40	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m市道、西50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２１１１１１０ -1077	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,220,190	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 91.8]	3,710,917	100 [ 153.5]	2,417,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,470,000
b	(　 ) 2,880,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,880,516	100 [ 115.9]	2,485,346		2,540,000
c	(　 ) 2,655,460	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,681,241	100 [ 107.1]	2,503,493		2,550,000
d	(　 ) 2,178,961	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 104.5]	2,345,771	100 [ 94.0]	2,495,501		2,550,000
e	(　 ) 2,889,325	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,184,036	100 [ 127.6]	2,495,326		2,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +49.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,530,000 円／㎡]

仙台青葉 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	560,884,272	197,721,766	363,162,506	184,516,000	178,646,506	（　0.9092） 162,425,403	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,777,334,953 円　　　　（　 2,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	1,110.00	Ｓ9F1B	10,358.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	627 ％	1,658 ㎡	37.8 m x 42.5 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～９階を事務所（各階の部分貸し）とし、立体駐車場４８台を併設する賃貸用建物を想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械・設備室	610.00

1～ 1	店舗	1,100.00	63.6	700.00	5,813	4,069,100	12.0	48,829,200
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,100.00	86.4	950.00	4,726	4,489,700	10.0	44,897,000
							0.0	0
6～ 7	事務所	1,110.00	85.6	950.16	4,726	4,490,456	10.0	44,904,560
							0.0	0
8～ 9	事務所	1,014.00	84.2	853.79	4,726	4,035,012	10.0	40,350,120
							0.0	0

計		10,358.00	78.3	8,107.90		39,078,836		398,926,560
								0

⑨年額支払賃料	39,078,836 円　×　12ヶ月　＝　 468,946,032 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 8,107.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 97,294,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域における標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 48 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 20,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	566,240,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 20,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 29,320,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	557,080,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	398,926,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,789,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,440,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 13,680 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	560,884,272 円　　　　（　 338,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１１２２　　　　-1009	5,916 ( 5,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,082	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,765 円/㎡　月額支払賃料（　 4,726 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１１１１１２　　　　-22	5,151 ( 5,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,683
c	２１１１１１２　　　　-24	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	4,530

仙台青葉 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,150,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,280,166 円	586,400,832　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,765,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 28,866,000 円	2,830,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,830,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,830,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 197,721,766 円　（　　　　　　 119,253 円／㎡）　　（経費率　　 35.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9092

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,830,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 10,358.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	184,516,000 円（　　　　　 111,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	560,884,272 円
②総費用	197,721,766 円
③純収益　①－②	363,162,506 円
④建物等に帰属する純収益	184,516,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	178,646,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,425,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,777,334,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-8

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

印

TEL.

鑑定評価額

4,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区本町２丁目１６番３外｢本町２－１６－１０｣				②地積　(㎡)	1,658 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,627)
	1:1	事務所ＳＲＣ13F1B	高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西50m国道、背面道	水道、ガス、下水	勾当台公園近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 120 ｍ、南 210 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県庁・市役所等の官公署に近
接する東二番丁通沿いの業務
高度商業地域

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

勾当台公園駅南方近接

法令

規制

商業
(100,627)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層事務所ビルやホテル等が建ち並ぶ業務高度商業地域。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、ホテルや店
舗市況は低迷しているが、オフィス賃貸市場への影響は限定的であり、投資需要は堅調に推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,650,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央・一番町・本町地区等の仙台市の中心オフィス街を中心とし、繁華性の高い高度商業地域も含む。
需要者の中心は国内外の資本力を有する法人、不動産投資法人等である。新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、
店舗やホテル市況は低迷しているが、オフィス市況への影響は限定的である。堅調な投資需要は継続すると予測される
が、先行き不透明感から地価は微増傾向にある。需要の中心は１５００㎡程度の更地で３６億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う不動産投資家等であり、収益価格は高層の店舗付事務所ビルを建築・賃貸す
ることを想定して求めたものの、変動要素が多く含まれており検討の余地が残されている。一方、比準価格は現実の市
場性を反映した実証的な価格である。本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価
格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,360,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区中心商業地の優良大型物件に対する需
要は依然として高く地価の上昇傾向は継続。
一方、コロナ禍の影響により飲食店街等は下
落に転じている。

新型コロナの影響を受け、店舗やホテル市況
は低迷している。オフィス市況は空室率が若
干上昇したが、募集賃料に大きな変化は認め
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１１０ -40	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m市道、西50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２１１１０２０ -56	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東50m国道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２１１１１３０ -1015	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２１１１１３０ -1018	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,178,961	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 104.5]	2,345,771	100 [ 94.1]	2,492,849	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,540,000
b	(　 ) 1,893,541	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,851,258	100 [ 74.4]	2,488,250		2,540,000
c	(　 ) 2,655,460	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,681,241	100 [ 107.7]	2,489,546		2,540,000
d	(　 ) 2,880,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,880,516	100 [ 114.8]	2,509,160		2,560,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,540,000 円／㎡]

仙台青葉 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	506,008,308	184,749,146	321,259,162	194,768,000	126,491,162	（　0.9288） 117,484,991	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	2,732,209,093 円　　　　（　 1,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	1,110.00	ＲＣ9F1B	10,358.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	627 ％	1,658 ㎡	37.8 m x 42.5 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～９階：事務所（フロア貸又は部分貸）、タワー式駐車場４８台分設置

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械・設備室	610.00

1～ 1	店舗	1,100.00	63.6	700.00	6,000	4,200,000	12.0	50,400,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,100.00	86.4	950.00	4,250	4,037,500	6.0	24,225,000
							0.0	0
6～ 7	事務所	1,110.00	85.6	950.16	4,250	4,038,180	6.0	24,229,080
							0.0	0
8～ 9	事務所	1,014.00	84.2	853.79	4,250	3,628,608	6.0	21,771,648
							0.0	0

計		10,358.00	78.3	8,107.90		35,683,576		239,301,456
								0

⑨年額支払賃料	35,683,576 円　×　12ヶ月　＝　 428,202,912 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 8,107.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 87,565,320 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸オフィス市場等の実態を考慮し、標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 48 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 17,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	515,768,232 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 17,280,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 29,317,653 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	503,730,579 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,301,456 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,261,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,728,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 16,330 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	506,008,308 円　　　　（　 305,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１１１２　　　　-23	3,624 ( 3,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,166	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,271 円/㎡　月額支払賃料（　 4,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１１１２　　　　-24	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,231
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,800,000 円	2,960,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,609,646 円	533,048,232　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,227,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 30,192,000 円	2,960,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,960,000 円	2,960,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,960,000 円	2,960,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 184,749,146 円　（　　　　　　 111,429 円／㎡）　　（経費率　　 36.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,960,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 10,358.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	194,768,000 円（　　　　　 117,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	506,008,308 円
②総費用	184,749,146 円
③純収益　①－②	321,259,162 円
④建物等に帰属する純収益	194,768,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	126,491,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	117,484,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,859 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,732,209,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,650,000 円／㎡）