別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 仙台青葉 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊 印  TEL.

鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 811,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 620,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区本町１丁目１０番２ ｢本町１－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1.5:1 事務所 ＳＲＣ7F1B 中高層事務所ビル、 ホテル等が建ち並ぶ 商業地域 南西36m市道 水道、ガス、下水 広瀬通 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台駅、官公庁に徒歩圏内の 愛宕上杉通沿いの商業地域 街 路 ３６ｍ市道 交通 施設 広瀬通駅北東方 480m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍で空室率は上昇し投資家の慎重姿勢がみられる。仙台駅やオフィス街、公官庁への接近性が良好で用途 の多様性に富む。マンション立地もある地域で、コロナ禍でも需給に変化は無く、現状維持で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    845,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    588,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、幹線街路沿いの準高度商業地域。典型的需要者は、賃貸経営にノウハウを持つ不動産投資会社、地元不 動産業者等の企業。仙台駅や青葉通り、勾当台等のオフィス街に徒歩圏で地域内には賃貸マンションの進出もみられ、 用途の多様性に富んでおり投資対象として注目度は高い。コロナ禍でオフィス賃貸状況が厳しくなるなか、住宅系の用 途利用も可能な地域で引合いに大きな変化は無い。取引の中心価格帯は、坪当たり２５０～２８０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保 守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、コロナ禍における市場を反映した取引時点が新 しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映してい る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    772,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] オフィス空室率は上昇、賃料は横ばい。コロ ナ禍でホテル需要が消滅。投資家の慎重姿勢 が強まるなか、コロナ後を見据えた積極投資 も散見される。 地元不動産業者等による高層賃貸マンション 建設や収益物件の取引がみられる。仙台駅に 近く用途の多様性が認められ、引き合いは強 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％