鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１１０ -40	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、西50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２１１１１３０ -1015	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２１１１１３０ -1018	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,660)
d	２１１１１３０ -71	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２１１１１３０ -1023	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,178,961	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 104.5]	2,345,771	100 [ 87.7]	2,674,767	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,670,000
b	(　 ) 2,655,460	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,681,241	100 [ 93.6]	2,864,574		2,860,000
c	(　 ) 2,880,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,851,996	100 [ 100.0]	2,851,996		2,850,000
d	(　 ) 1,577,228	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	1,747,218	100 [ 69.0]	2,532,200		2,530,000
e	(　 ) 3,603,686	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.3]	3,796,922	100 [ 127.2]	2,985,002		2,990,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,750,000 円／㎡]

仙台青葉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	174,342,430	60,054,740	114,287,690	65,069,600	49,218,090	（　0.9310） 45,822,042	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,065,628,884 円　　　　（　 1,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗	468.75	Ｓ11	3,585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	660 ％	547 ㎡	17.0 m x 33.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し又は分割貸しの店舗ビルを想定

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

用途、規模等を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	468.75	76.8	359.92	11,287	4,062,417	12.0	48,749,004
							0.0	0
2～ 2	店舗	468.75	83.0	389.25	5,644	2,196,927	10.0	21,969,270
							0.0	0
3～10	店舗	300.00	73.5	220.50	3,047	671,864	10.0	6,718,640
							0.0	0
11～11	店舗	247.50	67.9	168.00	2,822	474,096	10.0	4,740,960
							0.0	0
～

計		3,585.00	74.8	2,681.17		12,108,352		129,208,354
								0

⑨年額支払賃料	12,108,352 円　×　12ヶ月　＝　 145,300,224 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,681.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 32,174,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な店舗ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	33,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,752,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	177,474,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,752,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 9,111,313 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	173,114,951 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	129,208,354 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,227,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	174,342,430 円　　　　（　 318,725 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１１２２　　　　-25	11,184 ( 10,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,400 円/㎡　月額支払賃料（　 11,287 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１１１２２　　　　-26	11,298 ( 10,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,529
c	２１１１０７２　　　　-1014	8,816 ( 8,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,020

仙台青葉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,992,000 円	998,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	27,333,940 円	182,226,264　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,801,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,179,600 円	998,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	998,000 円	998,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	998,000 円	998,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	4,752,000 円	敷地外駐車場使用料

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 60,054,740 円　（　　　　　　 109,789 円／㎡）　　（経費率　　 34.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	998,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 3,585.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,069,600 円（　　　　　 118,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	174,342,430 円
②総費用	60,054,740 円
③純収益　①－②	114,287,690 円
④建物等に帰属する純収益	65,069,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,218,090 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	45,822,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,065,628,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-3

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　田中　忠一

印

TEL.

鑑定評価額

1,420,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,590,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央２丁目２番１５外｢中央２－２－２４｣				②地積　(㎡)	547 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,660)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	専門店が建ち並ぶ繁華な中心商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	仙台 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗ほか飲食店・遊技店
が連坦し、通行量が多い繁華
なアーケード商店街の一角。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

仙台駅西方

520m

法令

規制

商業
(100,660)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗ほか飲食店・遊技店が連たんする、仙台市内でも特に通行量の多い繁華性の高いアーケード商店街。コ
ロナ禍によるテナントの退出により空室率が上昇しており、先行きの不透明感が高まっている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,880,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台駅の西方に広がる市内でも特に繁華性の高いアーケード商店街と、その周辺の商業地域である。主
な需要者は全国チェーンの小売業者や不動産投資法人、県内外の資金力の高い不動産会社等である。市中心部における
土地は供給が限定的で希少性も高いことから、地価は上昇基調にて推移してきたが、コロナ禍で不透明感がやや高まっ
ている。需要の中心となる価格帯は、５５０㎡程度の更地で、総額１４億円前後と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏における主な需要者は全国チェーンの小売業者や不動産投資法人、県内外の資金力の高い不動産会社等と考
えられ、同一需給圏における土地取引動向や地価水準だけでなく、賃料、利回り等の賃貸市場動向に着眼し収益性にも
留意して取引の意思決定を行うものと考えられる。したがって、本件においては比準価格と収益価格を関連づけて鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策の継続を背景に不動産需要は引
き続き堅調に推移しているものの、コロナ禍
により経済状況に不透明感が増している。

繁華性の高い都心部の商店街。事業会社の出
店需要のほか投資法人等による取得需要も底
堅いものの、賃料、稼働率等の収益性の低下
が懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１３０ -1018	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	２１１１１３０ -71	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２１１１０２０ -56	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東50m国道、北6m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	２１１１１３０ -1002	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、東16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,880,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,880,516	100 [ 100.0]	2,880,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,880,000
b	(　 ) 1,577,228	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	1,747,218	100 [ 73.5]	2,377,167		2,380,000
c	(　 ) 1,893,541	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,851,258	100 [ 78.4]	2,361,298		2,360,000
d	(　 ) 1,508,751	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,500,130	100 [ 70.7]	2,121,825		2,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,880,000 円／㎡]

仙台青葉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	153,188,516	59,478,175	93,710,341	58,062,900	35,647,441	（　0.9339） 33,291,145	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	774,212,674 円　　　　（　 1,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗	468.75	ＲＣ11	3,585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	660 ％	547 ㎡	16.5 m x 33.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は一括貸し店舗。２階以上も一括貸し、または、２テナントの入居を見込んだ店舗ビルを想定。

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

機械室・廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	468.75	76.8	359.92	10,227	3,680,902	12.0	44,170,824
							0.0	0
2～ 2	店舗	468.75	83.0	389.25	5,800	2,257,650	12.0	27,091,800
							0.0	0
3～10	店舗	300.00	73.5	220.50	2,874	633,717	10.0	6,337,170
							0.0	0
11～11	店舗	247.50	67.9	168.00	2,874	482,832	10.0	4,828,320
							0.0	0
～

計		3,585.00	74.8	2,681.17		11,491,120		126,788,304
								0

⑨年額支払賃料	11,491,120 円　×　12ヶ月　＝　 137,893,440 円
⑩a共益費（管理費）	850 円／㎡　×　 2,681.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,347,934 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、計上を要しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	165,241,374 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 13,219,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	152,022,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,788,304 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,166,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	153,188,516 円　　　　（　 280,052 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０７２　　　　-16	11,684 ( 11,249)	100 [100.0]	[ 93.5] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	10,929	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,329 円/㎡　月額支払賃料（　 10,227 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１１０７２　　　　-21	11,798 ( 11,495)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	11,685
c	２１１１０７２　　　　-1014	8,816 ( 8,816)	100 [100.0]	[ 93.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	8,373

仙台青葉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,612,000 円	903,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	33,048,275 円	165,241,374　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,801,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,210,600 円	903,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	903,000 円	903,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	903,000 円	903,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 59,478,175 円　（　　　　　　 108,735 円／㎡）　　（経費率　　 38.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	903,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,585.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	58,062,900 円（　　　　　 106,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	153,188,516 円
②総費用	59,478,175 円
③純収益　①－②	93,710,341 円
④建物等に帰属する純収益	58,062,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,647,441 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,291,145 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 774,212,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,420,000 円／㎡）