鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１３０ -1023	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	２１１１０２０ -56	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東50m国道、北6m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	２１１１１３０ -1002	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、東16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２１１１１３０ -71	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２１１１１１０ -40	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m市道、西50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,603,686	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.3]	3,796,922	100 [ 154.0]	2,465,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,470,000
b	(　 ) 1,893,541	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,851,258	100 [ 74.4]	2,488,250		2,490,000
c	(　 ) 1,508,751	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,500,130	100 [ 62.2]	2,411,785		2,410,000
d	(　 ) 1,577,228	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	1,752,476	100 [ 72.8]	2,407,247		2,410,000
e	(　 ) 2,178,961	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 104.5]	2,345,771	100 [ 93.1]	2,519,625		2,520,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,470,000 円／㎡]

仙台青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	102,462,447	37,169,962	65,292,485	39,216,800	26,075,685	（　0.9288） 24,219,096	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	563,234,791 円　　　　（　 1,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	203.30	ＲＣ9	1,829.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	305 ㎡	14.3 m x 23.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～９階を事務所貸し（フロア貸し又は部分貸し）

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

２００ｍ以内に契約駐車場を７台確保

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.30	91.8	186.66	5,450	1,017,297	12.0	12,207,564
							0.0	0
2～ 9	事務所	203.30	80.1	162.87	4,998	814,024	10.0	8,140,240
							0.0	0
～

～

～

計		1,829.70	81.4	1,489.62		7,529,489		77,329,484
								0

⑨年額支払賃料	7,529,489 円　×　12ヶ月　＝　 90,353,868 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 1,489.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,875,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	108,229,308 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,493,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,735,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,329,484 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 726,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	102,462,447 円　　　　（　 335,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１１３２　　　　-1010	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,040 円/㎡　月額支払賃料（　 4,998 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１１１１３２　　　　-1004	3,692 ( 3,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,923
c	２１１１１１２　　　　-22	5,151 ( 5,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,151

仙台青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,384,000 円	596,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	21,645,862 円	108,229,308　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,868,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,079,200 円	596,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,169,962 円　（　　　　　　 121,869 円／㎡）　　（経費率　　 36.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	596,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,829.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,216,800 円（　　　　　 128,580 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	102,462,447 円
②総費用	37,169,962 円
③純収益　①－②	65,292,485 円
④建物等に帰属する純収益	39,216,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,075,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,219,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 563,234,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,850,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-2

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　齋　正晴

印

TEL.

鑑定評価額

738,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,850,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央２丁目１０番１２｢中央２－１０－２０｣				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ9	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北36m市道	水道、ガス、下水	広瀬通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区中心部幹線街路の東西軸の
一つ広瀬通に面し、地下鉄広
瀬通駅至近の高度商業地域。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

広瀬通駅近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍にあって一時的な需要停滞があったが、金融緩和が不動産需要を後押し。地域内外で投資法人等による
ホテル、オフィスビル用地等の高額取得がみられる。収益物件用地に対する需要は堅調で、地価は上昇を維持。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,940,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青葉区中心部を東西にはしる青葉通、広瀬通、南町通ほか幹線街路沿いの高度商業地一円である。コロナ
禍にあって不動産需要が一時的に弱まったが、金融緩和の継続による潤沢な投資環境が維持され、投資法人を中心とし
たオフィスビル・ホテル用地等の取得や収益物件の取引が健在。路面店等の一部で賃料が下落する中、土地取引の㎡単
価は２１０万円～３２０万円と強気であり、高値取引により利回りは低下傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

コロナ禍にあってビル・ホテル等の建設が一時鈍化したが、市の都心再構築プロジェクトが商業地需要を支える大きな
要因となっている。比準価格はこうした状況での実需に基づく取引事例から求めており、妥当性が高い。収益価格は賃
料が一部下落する中で試算したもので、上昇する地価には見合わないものの概ね妥当な水準の価格が得られた。鑑定評
価額は比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡を検証し、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,300,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[102.0]

100
[ 97.5]

[100.0]
100

2,420,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区人口は２９万３千人弱で増加停止。住宅地
取引は成約件数減少ながら成約価格上昇。商
業地は空室率悪化と賃料下落の中、金融緩和
が需要を後押し。

仙台駅周辺に商業中心が移動する中、近隣地
域は駅近接の幹線街路沿いとして商業ビル・
ホテル等の立地による高度利用が確実視され
、地価は上昇。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１３０ -1015	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２１１１１３０ -1016	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m市道、南6m、二方路		商業駐車付置義務 (100,600)
c	２１１１１３０ -43	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北50m市道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	２１１１１１０ -1077	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業 (100,700)
e	２１１１１１０ -40	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m市道、西50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,655,460	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,681,241	100 [ 107.1]	2,503,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,500,000
b	(　 ) 3,060,046	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,390,289	100 [ 107.1]	3,165,536		3,170,000
c	(　 ) 3,220,190	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 91.8]	3,710,917	100 [ 156.1]	2,377,269		2,380,000
d	(　 ) 2,889,325	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,184,036	100 [ 119.6]	2,662,237		2,660,000
e	(　 ) 2,178,961	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 104.5]	2,345,771	100 [ 94.1]	2,492,849		2,490,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,500,000 円／㎡]

仙台青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			青葉区中心部の既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,887,901	37,717,507	66,170,394	38,859,200	27,311,194	（　0.9310） 25,426,722	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	591,319,116 円　　　　（　 1,940,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	203.30	ＲＣ9	1,829.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	305 ㎡	14.3 m x 23.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階～９階事務所フロア貸し又は部分貸し

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

２００ｍ以内に契約駐車場７台確保

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.30	91.8	186.66	5,444	1,016,177	12.0	12,194,124
							0.0	0
2～ 9	事務所	203.30	80.1	162.87	4,949	806,044	10.0	8,060,440
							0.0	0
～

～

～

計		1,829.70	81.4	1,489.62		7,464,529		76,677,644
								0

⑨年額支払賃料	7,464,529 円　×　12ヶ月　＝　 89,574,348 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 1,489.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,875,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮して計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	107,449,788 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,297,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,151,796 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	76,677,644 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 736,105 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,887,901 円　　　　（　 340,616 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１１１２　　　　-27	4,366 ( 4,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,990 円/㎡　月額支払賃料（　 4,949 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１１１１１２　　　　-22	5,151 ( 5,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	5,010
c	２１１１１２２　　　　-1009	5,916 ( 5,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [105.0]	5,008

仙台青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,980,000 円	596,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	21,597,407 円	107,449,788　×　　　　 20.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,868,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,079,200 円	596,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	596,000 円	596,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,717,507 円　（　　　　　　 123,664 円／㎡）　　（経費率　　 36.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	596,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,829.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,859,200 円（　　　　　 127,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,887,901 円
②総費用	37,717,507 円
③純収益　①－②	66,170,394 円
④建物等に帰属する純収益	38,859,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,311,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,426,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 591,319,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,940,000 円／㎡）