鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -55　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１１０ -50	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２１１１１１０ -28	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
c	２１１１１１０ -1060	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種土砂災害警戒区域 (50,80)
d	２１１１１１０ -1056	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	２１１１１１０ -1061	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,599	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,819	100 [ 124.0]	29,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	30,600
b	(　 ) 33,650	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	34,935	100 [ 117.2]	29,808		30,700
c	(　 ) 39,127	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,440	100 [ 130.0]	30,338		31,200
d	(　 ) 28,042	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	29,343	100 [ 98.0]	29,942		30,800
e	(　 ) 36,825	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,635	100 [ 124.4]	30,253		31,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,900 円／㎡]

仙台青葉 -55　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,469,423	927,185	3,542,238	3,345,150	197,088	（　0.9702） 191,215	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,156,848 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -55　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.20	Ｗ2	248.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	298 ㎡	17.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２人世帯向け（２ＤＫ：平均専用面積約４１㎡×６戸）のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	124.20	100.0	124.20	1,515	188,163	1.0	188,163
							1.0	188,163
2～ 2	居宅	124.20	100.0	124.20	1,545	191,889	1.0	191,889
							1.0	191,889
～

～

～

計		248.40	100.0	248.40		380,052		380,052
								380,052

⑨年額支払賃料	380,052 円　×　12ヶ月　＝　 4,560,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,560,624 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 329,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,375,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,052 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 380,052 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 90,589 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,469,423 円　　　　（　 14,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１１１２　　　　-14	1,227 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,579 円/㎡　月額支払賃料（　 1,545 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１１１２　　　　-19	1,323 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,563
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -55　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,500 円	43,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,185 円	4,704,624　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 369,700 円	43,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,000 円	43,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 927,185 円　（　　　　　　 3,111 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 248.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,345,150 円（　　　　　 11,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,469,423 円
②総費用	927,185 円
③純収益　①－②	3,542,238 円
④建物等に帰属する純収益	3,345,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	197,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	191,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,156,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 -55　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -55

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　緒形　潤一

印

TEL.

鑑定評価額

9,210,000 円

１㎡当たりの価格

30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区折立４丁目４番３５｢折立４－６－５｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	陸前落合 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

昭和４０年代に造成された住
宅団地で、震災により周辺地
域で地盤の崩壊等が発生。

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

陸前落合駅南東方

2.5km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は震災による被害が殆んどなく、周辺の被害地域も復旧工事が完了済である。市中心部への便は良くな
いが、需要は回復基調にあり、地価は概ね微増傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市西部郊外の丘陵地に広がる普通住宅地域一帯である。需要者は仙台市内の一般的な勤労者等の一
次取得者が中心である。当該地域は震災による被害が殆んどなく、周辺の被害地域も復旧工事が完了し、住民の高齢化
が懸念されるが、需給は緩やかに回復しつつある。取引の中心価格帯は、３００㎡程度の更地で８００～１，０００万
円前後、中古戸建で１，３００～１，８００万円前後、新築戸建で２，３００～２，８００万円前後と観察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、周辺にはアパートや公社の共同住宅等も見られるが、当該
地域においては投資目的での新規土地取得の需要は少なく賃貸経営も盛んではない。主な需要者である個人等は、自用
の住宅として居住の快適性に基ずく市場性を重視するのが常である。よって、実証的で規範性のある比準価格を採用し
て、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[101.1]

[103.0]
100

30,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市の人口・世帯数の増加等により、仙台
圏の住宅地の需要は堅調であるが、今後のコ
ロナ禍による影響を懸念する慎重な姿勢が感
じられる。

周辺の震災による地滑り被害地域は復旧工事
が完了済であるが、当該地域にもマイナスイ
メージがやや残存しており、需要は停滞傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -55　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１１０ -50	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		１低専高度地区1種10m (50,80)
b	２１１１１１０ -1055	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
c	２１１１１１０ -1056	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２１１１１１０ -75	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,599	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,819	100 [ 115.6]	31,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,800
b	(　 ) 30,869	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	31,144	100 [ 104.0]	29,946		30,800
c	(　 ) 28,042	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	29,343	100 [ 94.1]	31,183		32,100
d	(　 ) 20,408	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	21,165	100 [ 78.0]	27,135		27,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,900 円／㎡]

仙台青葉 -55　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,903,331	804,658	3,098,673	2,893,400	205,273	（　0.9687） 198,848	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,322,783 円　　　　（　 14,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -55　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	115.93	Ｗ2	231.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	298 ㎡	17.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ：平均専有面積約５８㎡×４戸）の２階建アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.93	100.0	115.93	1,421	164,737	2.0	329,474
							1.0	164,737
2～ 2	住宅	115.93	100.0	115.93	1,458	169,026	2.0	338,052
							1.0	169,026
～

～

～

計		231.86	100.0	231.86		333,763		667,526
								333,763

⑨年額支払賃料	333,763 円　×　12ヶ月　＝　 4,005,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,005,156 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 377,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,819,412 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	667,526 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 333,763 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 77,845 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,903,331 円　　　　（　 13,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０７２　　　　-14	1,357 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,458 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１０２２　　　　-12	1,626 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,626
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -55　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	37,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	209,858 円	4,197,156　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,000 円	37,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,658 円　（　　　　　　 2,700 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

27 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0655 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,893,400 円（　　　　　 9,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,903,331 円
②総費用	804,658 円
③純収益　①－②	3,098,673 円
④建物等に帰属する純収益	2,893,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	205,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,848 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 667 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,322,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,500 円／㎡）