鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０７０ -5	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (60,160)
b	２１１１０７０ -1001	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ整形	南東6.5m市道、南西4.2m、角地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (60,200)
c	２１１１１００ -14	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種駐車付置義務 (60,200)
d	２１１１１００ -1	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西11m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (80,200)
e	２１１１１００ -29	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北4m市道、東4m、準角地		２中専高度地区2種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,021	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	185,661	100 [ 86.4]	214,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 194,942	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	192,880	100 [ 88.0]	219,182		224,000
c	(　 ) 175,729	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	176,599	100 [ 84.2]	209,738		214,000
d	(　 ) 187,493	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	184,580	100 [ 87.6]	210,708		215,000
e	(　 ) 124,280	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,026	100 [ 66.5]	188,009		192,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

仙台青葉 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,104,941	1,736,094	6,368,847	4,779,640	1,589,207	（　0.9497） 1,509,270	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	32,810,217 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.25	Ｓ3	378.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	19.6 m x 15.6 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積３３㎡程度の単身者向けの共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	126.25	85.0	107.31	2,003	214,942	2.0	429,884
							1.0	214,942
2～ 2	住宅	126.25	85.0	107.31	2,053	220,307	2.0	440,614
							1.0	220,307
3～ 3	住宅	126.25	85.0	107.31	2,104	225,780	2.0	451,560
							1.0	225,780
～

～

計		378.75	85.0	321.93		661,029		1,322,058
								661,029

⑨年額支払賃料	661,029 円　×　12ヶ月　＝　 7,932,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,932,348 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 597,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,935,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,322,058 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 661,029 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 157,562 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,104,941 円　　　　（　 26,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１０１２　　　　-10	1,984 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,984	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,053 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１０１２　　　　-22	1,913 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,913
c	２１１１０６２　　　　-2	2,233 ( 2,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,127

仙台青葉 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	288,800 円	72,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	341,294 円	8,532,348　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 736,400 円	72,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,400 円	72,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,736,094 円　（　　　　　　 5,692 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 378.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,779,640 円（　　　　　 15,671 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,104,941 円
②総費用	1,736,094 円
③純収益　①－②	6,368,847 円
④建物等に帰属する純収益	4,779,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,589,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,509,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,810,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -26

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

印

TEL.

鑑定評価額

66,500,000 円

１㎡当たりの価格

218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区八幡３丁目２６１番５｢八幡３－８－１３｣				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種駐車付置義務 (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にマンションが混在する住宅地域	南7.5m市道	水道、ガス、下水	北四番丁 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

富裕層中心の中規模住宅地が
多く品等良好ながら、旗竿状
の宅地も多い既成住宅地域。

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

北四番丁駅西方

2.0km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

富裕層の纏まった規模の需要が徐々に弱くなっている。画地規模の小区画が進んでおり中古住宅市場の拡大に伴
って小区画の動きは今後も進むと予測される。地域要因にはそれ以外の格別の変動要因は無く現状維持と予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部の既存住宅地域一円。３００㎡程度の比較的広い画地も富裕層に選好される。地価水準が高い
ため中古住宅を仕入れた地元不動産業者等が１５０㎡程度の小画地に分割して総額を抑え流動性を高める販売戦略が増
加傾向。住環境が良好なため賃貸需要も旺盛で、単身者向けの収益物件の取引もみられる。コロナ禍で取引件数が減少
したが、物件不足が続くなか成約価格は上昇している。更地は７０００万円程度が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域内では収益物件も混在し、収益性を指標に取引されるケースも見受けられる。収益価格は、投資採算性を反映す
る価格として尊重すべきであるが、賃料の粘着性等により保守的に試算される傾向が強い。一方、比準価格は、コロナ
禍を反映した時点の新しい事例も採用して試算されており規範性が高い。以上を踏まえ、不動産市場を的確に映じてい
る比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 335,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[102.0]

100
[160.9]

[102.0]
100

218,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は社会増が減速し高齢化進行。コロナ禍
で取引件数は減少したが市場の混乱は無い。
中古住宅市場は堅調。低金利で資金環境は良
好な状態が続く。

小区画化された戸建分譲も多くみられる。コ
ロナ禍でまとまった画地等の高額物件に対す
る様子見の姿勢が強まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１００ -56	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.3m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
b	２１１１０６０ -78	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種駐車付置義務 (70,200)
c	２１１１０７０ -1001	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ整形	南東6.5m市道、南西4.2m、角地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (60,200)
d	２１１１１００ -14	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
e	２１１１０７０ -5	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,125	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	169,517	100 [ 82.0]	206,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 221,741	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	221,741	100 [ 100.0]	221,741		226,000
c	(　 ) 194,942	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	192,880	100 [ 85.8]	224,802		229,000
d	(　 ) 175,729	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	176,599	100 [ 83.7]	210,990		215,000
e	(　 ) 184,021	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	185,661	100 [ 89.8]	206,749		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

仙台青葉 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,995,338	1,870,002	6,125,336	4,779,080	1,346,256	（　0.9497） 1,278,539	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,794,326 円　　　　（　 91,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.25	Ｓ3	378.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	19.6 m x 15.6 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、約３６㎡、各階３戸、計９戸の３階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	126.25	85.0	107.31	1,942	208,396	1.0	208,396
							1.0	208,396
2～ 2	住宅	126.25	85.0	107.31	2,002	214,835	1.0	214,835
							1.0	214,835
3～ 3	住宅	126.25	85.0	107.31	2,062	221,273	1.0	221,273
							1.0	221,273
～

～

計		378.75	85.0	321.93		644,504		644,504
								644,504

⑨年額支払賃料	644,504 円　×　12ヶ月　＝　 7,734,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,734,048 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 500,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,834,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	644,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,058 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 644,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 155,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,995,338 円　　　　（　 26,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１１１１２　　　　-1006	1,757 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,969	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,046 円/㎡　月額支払賃料（　 2,002 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１１１０１２　　　　-10	1,984 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,968
c	２１１１１１２　　　　-1005	2,061 ( 2,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,202

仙台青葉 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,400 円	76,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	416,702 円	8,334,048　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 776,200 円	76,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,200 円	76,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,870,002 円　（　　　　　　 6,131 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 378.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,779,080 円（　　　　　 15,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,995,338 円
②総費用	1,870,002 円
③純収益　①－②	6,125,336 円
④建物等に帰属する純収益	4,779,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,346,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,278,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,192 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,794,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,100 円／㎡）