別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 仙台青葉 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -10 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　平尾　光拡 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区鷺ケ森１丁目５番２６ ｢鷺ケ森１－１４－２６｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘頂部付近の街路が狭い住宅 地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 地下鉄北仙台駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に存する住宅地域で、戸建住宅を中心に熟成している。街路が狭い地域であるが、地理的位置は市中心部 から比較的近く、継続的な住宅需要がある。今後も戸建住宅地域としての現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青葉区の中心部北方の丘陵地における住宅地域一円で、需要者の中心は自己居住用不動産を取得しようと する個人である。起伏があり、街路条件が劣る地域が多いものの、市中心部からの距離の面で市場競争力がある。需要 の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１，０００～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用不動産としての需要が中心で、主たる需要者は、類似不動産の取引市場の状況、取引価格等の市場性を重視 して購入の意思決定を行う傾向が強く、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めた比準価格は、実証的で 規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [131.6] [102.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いてい る。コロナ禍による慎重姿勢も見られるなか 、概ね良好な資金調達環境が続いている。 中心部との地理的位置関係等から需要が認め られる住宅地域である。地域要因に格別の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％